Согласуем снос и возведение стен, создание проемов

  • Проведем обследование стены, разработаем проект, проведем его экспертизу, получим разрешение на перепланировку, после ремонта – введем в эксплутацию и получим новые документы.
  • Узаконим уже снесенную стену или сделаный проем — если это возможно.
Мы выполняем как отдельные проекты, так и согласования в рамках долгосрочного обслуживания клиентов. Беремся за сложные случаи и работаем с ситуациями, когда уже пришло предписание от надзорных органов.

Что нужно знать про согласование

Проем в стене, ее снос и возведение новой — это перепланировка, ее нужно согласовать.

С кем нужно согласовывать

  1. Помещения в нежилых отдельно стоящих зданиях:
    • для начала ремонтных работ — независимая экспертная оценка проектной документации;
    • для получения новых документов после выполнения ремонтных работ — акт рабочей комиссии.
  2. Жилые помещения в многоквартирных домах (МКД):
    • для начала ремонта — решение Межведомственной комиссии (МВК);
    • для новых документов — акт ввода в эксплуатацию МВК.
  3. Нежилые помещения в МКД:
    • до ремонта — экспертная оценка, согласование Государственного учреждения «Жилищное агентство» (ГУЖА), управляющей компании, Санитарно-эпидемиологической службы (СЭС) и Отделения Государственного Пожарного Надзора (ОГПН);
    • для новых документов — акт рабочей комиссии.

* Согласование перепланировок нежилых помещений не в компетенции МВК, но в чьей компетенции — законом не установлено. Поэтому МВК выдает отказ с формулировкой, что это не в их компетенции.

Капитальные и некапитальные стены

Стены бывают капитальными и некапитальными.

Некапитальные стены просто служат перегородками, перекрытия на них не опираются. Поэтому с ними можно сделать что угодно, даже полностью убрать — на общей конструкции это никак не скажется.

Капитальные стены держат на себе вес перекрытий и всего, что расположено выше. Чтобы сделать проем в капитальной стене, ее обязательно нужно усилить. При этом проемы можно делать не везде и не любого размера.

Сносить капитальные стены полностью нельзя, даже на последних этажах, — надо частично оставить или сделать колонны.

Как узнать, капитальная стена или нет

  • Посмотрите в техпаспорт: капитальные стены прочерчены жирными линиями (иногда заштрихованы).

  • Если речь идет о новостройке: возьмите у архитектора дома, строителей, застройщика или УК рабочую документацию: конструктивное решение, рабочий чертеж или исполнительную документацию.

  • Если нет ни техпаспорта, ни рабочей документации: проведите техническое обследование.

Конструктивное решение

Чтобы понять, как можно и как нельзя поступить с капитальными стенами, конструктор разрабатывает конструктивное решение (отдельный раздел проекта перепланировки).

Конструктивное решение зависит от материала стена и планировки выше- и нижерасположенных этажей (там, например, могут быть уже сделаны проемы).

Зачем нужна экспертиза конструктивного решения

Если перепланировка вызвала трещины в стенах или вообще обрушение — отвечают проектировщик, строитель и собственник. Но собственник может разработать конструктивное решение и отдать его на независимую экспертизу. Тогда, если что-то пойдет не так, отвечать будут только эксперт и строитель.

Кроме того, иногда экспертиза конструктивного решения — единственное, на чем можно выстроить защиту в суде при незаконной перепланировке.

Проем или снос

При перепланировке с устройством проема или сноса стены нужно решить три вопроса.

  1. Техническая возможность. Конструктивное решение (необходимое усиление стены) может оказаться чрезмерно сложным или чрезмерно затратным.

  2. Общее планировочное решение должно соответствовать СНИПам и нормам пожарной безопасности. Например, нельзя полностью снести стену между кухней с газом и жилой комнатой.

  3. Имущественно-правовой вопрос. Капитальные стены — общедолевое имущество. Поэтому МВК требует согласия других собственников дома (в Невском, Кировском и Василеостровском районах — всех, в остальных — двух третей).

Возведение

При возведении дополнительных перегородок нагрузка от них не должна быть больше проектной полезной нагрузки на перекрытие (максимум — 200 кг/м2). Если это не очевидно, нужно провести обследование для обоснования проектного решения.