Согласование ремонта и реконструкции отдельно стоящих зданий

Что мы сделаем

Поможем, если Вам требуется получить:

• разрешение на реконструкцию объекта,
• разрешение на капитальный ремонт.

А если вы сами пока не понимаете — выясним, что именно вам предстоит.

1. Текущий ремонт фасадов — если вы планируете незначительные ремонтные работы.
2. Капитальный ремонт фасадов — если предстоит значительный ремонт.
3. Благоустройство фасадов — если планируются изменения фасадов.
4. Благоустройство территории — если изменения затрагивают земельный участок.
5. Перепланировка — если изменения затрагивают планировку объекта.
6. Капитальный ремонт здания — если изменения в значительной степени затрагивают капитальную конструкцию здания.
7. Реконструкция, модернизация, техническое перевооружение — если изменения влекут за собой изменения технико-экономических показателей здания.
8. Приспособление объекта культурного наследия к современному использованию, в том числе ремонт и реставрация.

Согласуем ремонтные работы «под ключ»

1. Подготовим все необходимые документы для согласования реконструкции зданий или капитального ремонта.
2. Подготовим объемно-пространственные решения модернизации.
3. Разработаем и согласуем проектную документацию.
4. Организуем государственную экспертизу проекта.
5. Получим разрешение на начало работ.
6. Получим заключение о соответствии и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Работаем со сложными случаями

Поможем, если выполненные работы не соответствуют требованиям (например, КГА считает, что отделочные материалы нарушают эстетический облик здания; мало машиномест; недостаточное озеленение и т. п.).
Найдем выход, даже если вы уже получили предписание на снос незаконных конструкций.

Проведем консультацию

Разберемся, что именно вы хотите сделать, какие изменения вам нужны. Расскажем, что будет считаться реконструкцией, а что можно оформить как капитальный ремонт. Поясним, в чем разница между этими вариантами, какие есть плюсы и минусы.

Поможем выбрать подходящий вид работ: без четких и однозначных формулировок всегда есть риск, что работы признают самовольными.

Кроме того, если при реконструкции увеличивается площадь здания — площадь земельного участка может перестать соответствовать нормам.

И, главное, для реконструкции нужно получать разрешение на строительство в рамках ГК РФ.
Определим, можно ли согласовать выбранное решение, назовем примерные сроки и стоимость его реализации. Дадим рекомендации по внешнему виду, планировке, параметрам объекта.

Обратите внимание! Мы не возьмемся согласовать ремонт или благоустройство, если в реальности проводится реконструкция.

Цены и сроки

Сроки

1. Текущий ремонт фасадов — от 1 до 5 месяцев.
2. Капитальный ремонт фасадов — от 4 до 8 месяцев.
3. Благоустройство фасадов — от 4 до 8 месяцев.
4. Благоустройство территории — от 4 до 8 месяцев.
5. Приспособление объекта культурного наследия к современному использованию (в том числе ремонт и реставрация) — от 6 до 18 месяцев.
6. Перепланировка нежилого здания — от 1 до 12 месяцев.
7. Капитальный ремонт здания — от 6 до 12 месяцев.
8. Реконструкция, модернизация, техническое перевооружение — от 6 до 24 месяцев.

Цены и сроки зависят:

• от площади объекта, его конфигурации (влияют на стоимость проектирования);
• от выбранного состава работ (текущий ремонт значительно проще и дешевле капитального);
• от того, выходят ли работы за границы земельного участка (потребуются дополнительные разрешения, например ордер ГАТИ);
• от того, выполнены ли уже работы (согласование по факту всегда сложнее и дороже);
• от наличия технических условий, правоустанавливающих документов и документов технического учета;
• от конкретных пожеланий заказчика (дизайнерские решения и нестандартные материалы согласовать бывает сложнее).

Как сэкономить

Предварительный анализ и правильный выбор состава работ существенно снизят затраты.
Можно отказаться от изменения объемно-пространственного решения (то есть от реконструкции) и остановиться на перепланировке и благоустройстве фасада. Например, сделать входной тамбур не снаружи, а внутри здания. В этом случае вы существенно сэкономите на проектировании и согласовании.

Штрафы и другие последствия

Если не согласовать

Ремонт фасада или капитальный ремонт сложно не заметить. Жалобы, проверка — проблем не избежать. И если ремонт не согласован, последствия будут очень серьезными, особенно если постройку признают незаконной. Вам грозят:

• немалые штрафы;
• судебное разбирательство;
• приостановка работ;
• предписание или судебное решение вернуть все в исходное состояние или даже снести объект, отстроить его заново и т. п.;
• запрет эксплуатации до устранения или до легализации внесенных изменений;
• запрет на регистрационные и коммерческие действия с объектом: вы не сможете его продать, сдать в аренду, подарить, перерегистрировать, пока не вернете все в исходное состояние.

Штрафы

Поможем, если пришло предписание

Если вам пришло предписание — обращайтесь, мы поможем разобраться, в чем состоит проблема и как решить ее малой кровью.

Если понадобится, мы готовы представлять ваши интересы на разборе правонарушения или в суде.

Нужно знать

Чем реконструкция отличается от других видов работ

Важно отличать реконструкцию от других видов работ, в частности от капитального ремонта или от перепланировки.

Реконструкция требует разрешения на строительство в рамках ГК РФ, для ремонта и перепланировки это не нужно.

В соответствии с п. 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства — это изменение его параметров (высоты, количества этажей̆, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций.
При капитальном ремонте или перепланировке параметры объекта капитального строительства не меняются. Однако понять, что законодатель считает изменением параметров, не всегда просто.

Правоприменительная практика показывает, что работы являются реконструкцией, если в их результате:

• изменились внешние границы здания, появляются пристройка, балкон, лоджия;
• изменилась этажность (из подвала или чердака сделали полноценное помещение);
• изменилось назначение здания (например, жилой дом стал нежилым).

С точки зрения налогообложения

От характера произведенных работ зависит порядок учета затрат в целях исчисления налога на прибыль.

Налоговые органы полагают, что 

• расходы на перепланировку и реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость здания: 
• затраты же на текущий и капитальный ремонт рассматриваются как «прочие расходы».

Кто согласовывает

• Разрешение на капитальный ремонт здания, изменение и благоустройство фасадов выдается КГА, а если здание является объектом культурного наследия — КГИОП.
• Разрешение на реконструкцию объекта выдается КГА, КГИОП, ГСНСН и другими государственными органами.

• Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ
• Постановление Правительства РФ «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию» от 16 февраля 2008 года № 87
• ГОСТ Р 21.1101-2013 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации»
• ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
• ФЗ № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и СП по пожарной безопасности
• Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 31 января 2017 года № 40 «Об утверждении Правил благоустройства территории Санкт-Петербурга в части, касающейся эстетических регламентов объектов благоустройства и элементов благоустройства»