Объекты культурного наследия: согласование в КГИОП

Любые работы в зданиях — объектах культурного наследия (ОКН) нужно согласовывать с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Проверьте, есть ли ваш адрес в реестре объектов культурного наследия.

Объект-памятник — это что-то вроде Эрмитажа, где ценен каждый зал. Это не значит, что нельзя вбить в стену гвоздь, можно все, но есть правила обращения с объектом. Можно проводить и ремонт, и перепланировку, и реконструкцию, и реставрацию, можно обустраивать помещения для жизни, но важно не затрагивать предметы охраны и при любых работах соблюдать правила сохранения объекта культурного наследия, чтобы он собой ни представлял — особняк, подвал, часть офисного здания, комнату в коммуналке, часть придомовой территории.

Что мы сделаем

Поможем получить разрешение КГИОП на

• установку оборудования (кондиционеров, видеокамер, маркиз, воздуховодов, антенн, роллет и защитных решеток на окна и двери);
• ремонт фасадов;
• изменение фасадов (отдельный вход, замену окон);
• перепланировку помещений, квартир и зданий;
• реконструкцию и реставрацию здания;
• перевод в нежилой фонд;
• благоустройство территории.

Возьмем на себя все работы по проектированию и согласованию с КГИОП

• Получим перечень предметов охраны, а если он еще не утвержден, организуем экспертизу по формированию предметов охраны.
• Получим задание на ремонт или приспособление объекта культурного наследия для современного использования.
• Разработаем проект.
• Организуем историко-культурную экспертизу, если она нужна.
• Согласуем проектное решение в КГИОП.
• Получим разрешение на проведение работ.
• Подготовим научный отчет и строительные документы.
• Сдадим объект в эксплуатацию.
• Получим новые документы, если изменилась конфигурация помещения.

Подготовим проект и проведем экспертизу так, чтобы шансы на согласование были максимальными. Поможем, если уже пришло предписание. Работаем и с проектами на стадии выбора помещения, и с готовыми перепланировками и изменениями.

Работаем со сложными случаями

Обоснование проектных решений их соотнесение с предметами охраны очень непростая задача. Почти все случаи, с которыми мы работаем, сложные. Но в первую очередь это согласование изменений и уже выполненных работ, ситуации, когда дело передано в суд или неугомонные жильцы активно жалуются и предъявляют необоснованные претензии.

У нас есть опыт согласования крупных проектов с объединением нескольких помещений, глобальными перепланировками и устройством систем вентиляции и кондиционирования.

Проведем бесплатную предварительную консультацию

Расскажем, какой у вас случай — ремонт или приспособление ОКН к современному использования. Ремонт согласовать быстрее и дешевле, приспособление требует проведения историко-культурной экспертизы.

Мы расскажем вам всё о предмете охраны вашего архитектурного памятника, объясним, что можно и что нельзя сделать в вашем помещении.

Кроме того, мы можем предварительно проконсультироваться со специалистами КГИОП и экспертами Государственной историко-культурной экспертизы (ГИКЭ) и обсудить ваши пожелания и возможные варианты проектных решений.

Что мы точно не сделаем

Мы не будем нарушать закон, не станем скрывать грубые нарушения или уничтожение предмета охраны объекта культурного наследия. Если вы уничтожили предмет охраны, например, камин или лепнину в своей квартире, нам придется указать это в проекте и акте ГИКЭ. Но даже в этом случае мы сможем подсказать оптимальный выход и помочь вам.

Цены и сроки

Ремонт (без историко-культурной экспертизы) — от 250 000 рублей.

Размещение оборудования, замена окон — от 450 000 рублей.

Изменения фасадов — от 650 000 рублей.

Реставрация — от 800 000 рублей.

Перепланировка — от 800 000 рублей.

Цена зависит от состава работ, сложности изменений, от сроков, в которые нужно уложиться.

Почему так дорого?

Это намного дороже, чем получить разрешение на благоустройство фасада обычного дома или монтаж оборудования на нем, но и работы гораздо больше. Над проектом работает около десятка специалистов. Чем они занимаются?

Искусствоведы высокой квалификации ведут научно-исследовательскую и библиографическую работу в архивах и библиотеках. Специалисты, аттестованные в качестве государственных экспертов приказом Министерства культуры РФ, проводят историко-культурную экспертизу. Проектировщики разрабатывают проектную документацию, соответствующую всем писаным и неписаным требованиям, и выполняют сложную творческую работу по обоснованию проектных решений.

Почему так долго

Выдача разрешения на реставрацию и строительство объектов культурного наследия (ОКН) занимает много времени. Историко-культурная экспертиза требует детальной проработки. Нужно подготовить научную часть, подписать ее у экспертов, провести собственно историко-культурную экспертизу. Кроме того, КГИОП очень долго рассматривает документы.

От чего зависят цена и стоимость

От того, насколько благожелательно настроено сообщество жилого дома, от ваших отношений с соседями и управляющей компанией — жалобы затрудняют согласование. От внимания к объекту со стороны ВООПИиК (Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры) и наличия жалоб с его стороны. От того, идет ли речь о будущих работах или о уже выполненных. Согласовать по факту сложнее. Так, эксперты ГИКЭ не смогут описать состояние объекта до начала работ, нельзя будет провести трехстадийную фотофиксацию (до, в процессе и после работ), возникнут сложности с научной отчетной документацией. От площади помещения, от сложности конструктивных решений, от района города и управляющей компании, а также от того, затрагивается ли общедомовое имущество.

Штрафы и другие последствия

Кто проверяет

• КГИОП;
• Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА);
• Государственная жилищная инспекция (ГЖИ);
• Государственная административно-техническая инспекция (ГАТИ);
• полиция, прокуратура;
• районная администрация;
• управляющие компании и ТСЖ.

Сообщить в администрацию, в прокуратуру или в КГИОП о нарушении законов об охране объектов культурного наследия может кто угодно. Недовольный шумом сосед, управляющая компания или ЖКС, представители любой общественной организации (например, Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры).

Если не согласовать

1. В любой момент уполномоченные организации могут проверить, в каком состоянии находится объект, потребовать привести его в изначальный вид или приостановить работы.
2. Вам как минимум выпишут штраф (до 20 миллионов рублей). Штраф могут выписывать за каждое нарушение.
3. Вас обяжут прекратить работы или привести помещение в изначальное состояние. Кроме того, вам все равно придется получить согласования. Чтобы привести помещение в изначальное состояние, надо разработать и согласовать соответствующий проект. Если вы не справитесь с этим в срок, помещение могут изъять и продать с торгов (п. 5 ст. 29 ЖК РФ). Если вы повредили или уничтожили архитектурный элемент объекта культурного наследия, вам придется либо самостоятельно восстановить его (устранить повреждения), либо заплатить за восстановительные работы.
4. Вы не сможете свободно распоряжаться помещением: продать его или сдать в аренду будет довольно сложно. Мало кто захочет получить вместе с квартирой полный набор связанных с несогласованной перепланировкой проблем.
5. Если вы провели незаконную перепланировку в арендованном помещении, ее согласование останется вашей обязанностью даже после расторжения договора аренды.

Если пришло предписание

Позвоните нам, мы поможем. Разберемся, в чем состоит нарушение, и что можно сделать, чтобы исправить ситуацию. Составим план действий, выстроим административную защиту, будем представлять ваши интересы в суде и в КГИОП, а главное — срочно узаконим выполненные работы.

Что нужно знать про согласование работ на объектах культурного наследия

Задача Министерства культуры — сохранить исторический облик города, то есть уберечь внешний вид зданий и улиц от диссонирующих элементов. Однако в Санкт-Петербурге около 10 тысяч зданий со статусом объектов культурного наследия, и, если совсем запретить их трогать, людям будет негде жить и работать.

Частные лица и компании не вправе без разрешения что-то менять на фасадах зданий-памятников — даже просто устанавливать на них оборудование. Вначале проектная документация должна пройти государственную историко-культурную экспертизу.

Для этого надо изучить архитектурные и исторические особенности здания и доказать, что изменение не затронет предмет охраны и не нанесет ему ущерба. В этом случае получить разрешение вполне реально — хотя и не на любом здании.

Наш десятилетний опыт говорит, что, если документы и проект подготовлены правильно, КГИОП в 95% случаев дает разрешение на производство работ на объекте культурного наследия.

Сохранение или приспособление

Любые манипуляции с объектами культурного наследия считаются либо сохранением (ремонтом), либо приспособлением к современному использованию. Ремонт не затрагивает предмет охраны и подразумевает только простые локальные работы. Сложные или масштабные действия с фасадом ОКН — уже приспособление к современному использованию.

Процессы согласования сохранения и приспособления несколько различаются. В обоих случаях нужно получить задание КГИОП, разработать проект (сохранения или приспособления) и согласовать его в КГИОП. Но чтобы согласовать приспособление к современному использованию, нужно провести историко-культурную экспертизу, а это самое сложное.

Как отличить

Сохранение

• Цель. Поддержание памятника в эксплуатационном состоянии без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны.
• Масштаб. Локальные работы либо минимальные манипуляции над фасадом в целом.
• Сложность. Простой фасад (без сложных деталей и архитектурных элементов), простые работы.

Пример. Ремонт штукатурки, очистка и окраска фасада, замена или восстановление отдельных плиток облицовки, ремонт и восстановление участков или элементов фасада, ремонт-консервация, оклеивание обоев, замена батарей (старые на новые без изменения сетей), штукатурка и окраска стен, побелка потолков, монтаж карниза, новой тюли и постеров на стены.

Приспособление

• Цель. Создание условий для современного использования ОКН, в том числе реставрация его элементов, представляющих историко-культурную ценность.
• Масштаб. Масштабные работы, затрагивающие весь фасад.
• Сложность. Сложный фасад (с эркерами, колоннами, балконами, тягами), сложные работы.

Пример. Переоборудование окон в двери, обустройство пандусов для маломобильных граждан, надстройки, остекления, ворота, козырьки, монтаж оборудования, возведение стен, устройство проемов, обустройство и реставрация каминов, лепнины и других элементов представляющих историко культурную ценность.

Предметы охраны

Любые действия с объектами культурного наследия должны соответствовать «Перечню предметов охраны» — документу, где описаны детали и характеристики, которые охраняются государством.

Все, что можно сделать, и все, что нельзя сделать с объектом культурного наследия, определяется «Перечнем предметов охраны» и обосновывается историко-культурной экспертизой.

Нельзя, например, сделать ремонт и уничтожить лепнину на потолке. Нельзя демонтировать или разобрать и перенести ненужный камин. Если «Перечня предметов охраны» у памятника нет, мы утвердим его: организуем экспертизу по формированию предмета охраны.

Обратите внимание! Утраченные или поврежденные исторические элементы, которые являются предметом охраны, должны воссоздаваться из натуральных материалов на основании архивных исторических данных. Нельзя, например, заменить деревянную входную дверь на металлическую, а деревянные рамы окон — на металлопластиковые пакеты.

Нужно уметь правильно читать перечень предметов охраны. Например, если в перечне сказано, что охраняются габариты оконного проема, это значит, что из окна дверь не сделать, а если написано, что охраняется только верхняя отметка, то нижняя не охраняется, и тогда дверь сделать можно. Или, допустим, в предмете охраны не указаны стены, но это не значит, что можно сделать проем в стене, так как может охраняться конструктивная система здания.

Подробнее о предметах охраны.

С кем согласовывать

Все объекты культурного наследия согласовываются с КГИОП (Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры).

Что бы вы ни делали с ОКН, необходимо согласование с КГИОП.

Если работы являются приспособлением, необходимо провести государственную историко-культурную экспертизу. Ее проводят эксперты, аккредитованные Министерством культуры РФ.

Остальные согласования зависят от вида работ.

• Если предполагается реконструкция и реставрация фасада, нужно провести экспертизу и получить разрешение в ГСНСН.
• Если меняется планировка помещения, то нужно согласовать перепланировку с межведомственной комиссией, СС, ОГПН, управляющей компанией, Жилкомсервисом и организациями, которые отвечают за техническое решение.
• Установку лесов, если они необходимы для проведения работ, согласовывают с ГАТИ.
• Если вы делаете крыльцо или приямок, нужны согласования с инженерными сетями, Комитетом по благоустройству и Отделом подземных сооружений КГА.

Если ОКН утрачен полностью и планируется его восстановить, то потребуется разрешение на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия.

Допуски и лицензии

Все проектные и монтажные работы должны выполнять компании, которые имеют допуски и лицензию Министерства культуры РФ для работы с объектами культурного наследия.

Нормативные документы

Основной закон, регламентирующий охрану таких зданий, — закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 года.

В зависимости от вида работы должны соответствовать требованиям множества нормативных документов.

• Оборудование и изменение фасадов.
• Перепланировка.
• Реконструкция и реставрация.

Согласование с собственниками

Согласовать работы в КГИОП необходимо, но недостаточно. Если какие-нибудь работы признают реконструкцией общедолевого имущество собственников — потребуется согласие всех собственников. Хотя у КГИОП нет полномочий запрашивать и проверять его, начни кто-нибудь жаловаться — и комитет найдет формальный повод отказать вам.

Судебная практика такова, что даже отверстия для монтажа кондиционера могут признать реконструкцией. Поэтому лучше морально приготовьтесь получать согласие собственников.

Оно может быть оформлено: либо в виде протокола общего собрания собственников; либо в виде разрешения от ТСЖ/УК, если эта организация уполномочена собственниками распоряжаться общим имуществом.

Все зависит от ваших отношений с жильцами. Если соседи спокойные, а то, что вы делаете, им не мешает, — согласие получить несложно. Но если люди начнут жаловаться, конфликт может разрешиться не в вашу пользу.

Будьте корректны с соседями, не связывайтесь с проблемными домами, уточняйте все нюансы до начала работ, знайте свои права и обязанности — и все получится.

Согласование по факту

Согласовать выполненные работы можно, если они соответствуют требованиям «Перечня предметов охраны» и способны пройти историко-культурную экспертизу.

Мы рекомендуем получить все разрешения заранее. Иначе высок риск, что КГИОП не согласует выбранную вами планировку или вообще ничего не разрешит, а вам придется платить штраф и все переделывать.