Согласуем перепланировку помещения под хостел в любом районе Санкт-Петербурга

  • Закажем поэтажные планы и другие исходные документы.
  • Разработаем проект.
  • Получим все необходимые согласования и разрешения.
  • Получим новые документы на собственность после ремонта.

Мы работаем и с проектами на стадии выбора помещения, и с готовыми
перепланировками. Беремся за сложные случаи, поможем, если уже пришло предписание от надзорных органов.

Если вы ищете помещение под хостел

  • Найдем помещение, для которого понадобится минимум согласований.
  • Проверим, возможно ли согласовать задуманную перепланировку.
  • Свяжемся с УК и выясним ситуацию в доме: легко ли обеспечить хостел водой и электричеством, есть ли активные граждане.
  • Выясним, можно ли разместить вывеску на фасаде (в противном случае найдем другой выход — к примеру, используем консоль).
  • Чтобы увеличить площадь помещения, поможем сделать второй свет в домах старого фонда с высокими потолками — если это возможно.
  • Поможем с планировочным решением.
  • Согласуем перепланировку.

Если нужно согласовать сделанную перепланировку

  • Выясним, реально ли согласовать вашу перепланировку и в каком виде.
  • Согласуем перепланировку, если это возможно.

Если пришло предписание

  • Объясним ситуацию, посоветуем, как выйти из нее с минимальными потерями.
  • Направим ситуацию в позитивное русло.
  • Будем представлять ваши интересы на разборе административного правонарушения и в суде — если понадобится.
  • Согласуем перепланировку, если это возможно.

Цены и сроки

Стоимость и сроки согласования зависят от задачи и состава работ:

Анализ помещения — 50 000 рублей, 2 недели
Разработка проектной документации —  от 75 000 рублей, 3 недели
Необходимые согласования и разрешение на перепланировку МВК — от 350 000 рублей, от 4 месяцев
Ввод в эксплуатацию —  от 80 000 рублей, от 2 месяцев
Получение новых документов на собственность — от 30 000 рублей, 1 месяц

Штрафы и другие последствия

Кто проверяет

  • Хостелы в жилых помещениях — ГЖИ (Государственная жилищная инспекция).
  • Хостелы в нежилых помещениях — ГАТИ (Государственная административно-техническая инспекция).
  • Административный отдел КГА, контролирующий все вопросы в сфере благоустройства и проверяющий согласования.
  • Управляющая компания или ТСЖ дома.
  • Полиция.

Кроме того, внеплановую проверку могут инициировать недовольные жильцы и просто неравнодушные граждане.

Кто отвечает

Грамотно составив договоры, собственник может разделить ответственность с арендатором и строителями:

  • обязать строителей приступить к делу только после того, как будет получено разрешение на производство работ;
  • обязать арендатора «согласовать перепланировку в установленном порядке» и/или «выполнять переустройство в соответствии с действующим законодательством».

Если не согласовать перепланировку

Вначале вам выпишут штраф и вынесут предписание согласовать. Если не сделать это в срок, дело передают в суд.

Суд может:

  • обязать согласовать перепланировку в определенный срок;
  • обязать привести помещение в изначальное состояние, а потом согласовать;
  • закрыть хостел, если будет доказано, что в нем ведется хозяйственная деятельность.

Кроме того, если вы арендуете помещение под хостел, в договоре на аренду, скорее всего, прописана ваша обязанность «согласовать перепланировку в надлежащем порядке». За неисполнение этого условия собственник может расторгнуть договор, и вы останетесь без помещения.

Размер штрафа

Закон от 31 мая 2010 года № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге» устанавливает штрафы за незаконную перепланировку:

  • от 1000 до 2500 рублей — для гражданских лиц;
  • от 4000 до 5000 рублей — для должностных лиц;
  • от 40 000 до 50 000 рублей — для юридических лиц.

Если же здание является памятником (находится под защитой КГИОП), штрафы могут составить от 15 000 до 60 000 000 рублей.

Наши гарантии

Мы можем гарантировать

  1. Мы разберемся в ситуации и предложим оптимальный вариант действий.
  2. Мы выберем идеальный объект для размещения хостела (минимум согласований, максимально предсказуемый результат).
  3. Мы правильно оформим и своевременно подадим в государственные надзорные органы всю разрешительную документацию.
  4. Мы качественно разработаем проектную документацию.
  5. Зная ваши права и обязанности в каждой ситуации, мы сможем решить большинство проблем малой кровью.

Не может гарантировать никто

  1. Невозможно дать стопроцентную гарантию согласования.
  2. Нельзя гарантировать, что оптимальное решение проблемы будет приятным (так, если здание под защитой КГИОП — разумнее всего закрыть объект, чтобы избежать огромных штрафов).
  3. Невозможно предусмотреть внезапные изменения законов и правоприменительной практики (они могут повлиять на сроки и стоимость согласования).
  4. Невозможно гарантировать, что жильцы не будут жаловаться даже на согласованный хостел.

Что нужно знать про хостелы

Жилые и нежилые помещения

На практике хостелы размещаются как в жилых, так и в нежилых помещениях.

С одной стороны, строго говоря, хостел, как и любую гостиницу, можно размещать только в нежилых помещениях. Согласно статьям 16 и 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан.

С другой стороны, сдавать покомнатно квартиру с составом помещений, соответствующим хостелу, и платить при этом налоги — абсолютно законно. Предъявить претензии можно только к незаконной перепланировке, если она не согласована.

Вывод: размещать хостелы в жилых помещениях можно, только обязательно согласуйте перепланировку. Иначе рано или поздно возникнут проблемы.

ГОСТ Р 56184-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам» описывает требования к хостелам, расположенным в жилых помещениях. Однако это рекомендательный документ — суд его во внимание не примет.

Перепланировка

Для хостела на первом этаже вариантов перепланировки много, и согласовать их относительно просто.

Если будущий хостел расположен выше — особенно если под ним жилое помещение, — все сложнее: при согласовании нужно, например, учесть мокрые зоны и т. п.

Но всегда можно найти вариант, который будет соответствовать вашей задаче. В некоторых случаях, например, можно не оформлять помещение как хостел.

Можно разнести во времени согласование перепланировки и ввод помещения в эксплуатацию. Если вы арендатор, а не собственник, ввод в эксплуатацию можно и не делать — это не является нарушением.

Согласование по факту

Согласовать существующую перепланировку можно не всегда. Немалая часть проблем с хостелами возникает из-за того, что перепланировки вначале делают — а затем уже пытаются согласовать. В результате может оказаться, что согласовать хостел невозможно из-за какой-нибудь мелочи, которую специалист обязательно предусмотрел бы.

Перепланировка, которую согласуют

Чтобы спроектировать перепланировку, которую точно согласуют, нужно:

  • знать нормативные документы;
  • посмотреть поэтажные планы (определив, за какой год инвентаризации они нужны);
  • проверить, не было ли незаконных перепланировок в квартирах ниже и т.д.

Самостоятельно это вряд ли получится сделать с первого раза.

Согласие соседей

Согласие соседей нужно, только если затрагивается общедомовое имущество (например, при сносах стен, устройстве проемов в капитальных стенах, увеличении площади за счет чердака или подвала).

Как из жилой квартиры сделать хостел

Перевести в нежилой фонд

Можно перевести квартиру в нежилой фонд, если она находится на первом этаже. Но это сложно, дорого и требует согласовать отдельный вход.

Плюсы:
  • прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и т.п.;
  • можно разместить в помещении юридическое лицо — это позволит предоставлять больше услуг, например — продавать алкоголь;
  • можно законно сдавать.
Минусы:
  • высокие налоги;
  • долго и дорого;
  • высокие тарифы на коммунальные услуги и ресурсы;
  • нужно сделать отдельный вход (и согласовать его);
  • невозможно делать ремонт одновременно с согласованием.

В Центральном районе сейчас практически невозможно согласовать перевод в нежилой фонд (разве что через суд).

Перевести в апартаменты

Можно оформить будущий хостел как апартаменты. Отдельный вход при этом не потребуется, остальные минусы — те же, что у варианта с нежилым фондом.

Плюсы:
  • это проще, чем перевести в нежилой фонд;
  • менее строгие нормы , чем для хостела (по освещенности, например);
  • можно законно сдавать.
Минусы:
  • высокие налоги;
  • долго и дорого;
  • высокие тарифы на коммунальные услуги и ресурсы;

Оставить в жилом помещении

Наконец, можно оставить все как есть

Плюсы:
  • низкая арендная ставка;
  • согласование займет чуть меньше времени, чем при переводе в нежилой фонд;
  • ремонт можно делать одновременно с оформлением.
Минусы:
  • зависимость от управляющей компании;
  • высокие требования к жилому помещению (по освещенности и инсоляции, например);
  • формально это будет считаться сдачей квартиры, а не хостелом.

Возможные проблемы

Отказ в согласовании

Отказ в согласовании хостела вполне вероятен, а в Центральном районе — практически неизбежен. Впрочем, мы можем повысить вероятность успешного исхода даже в этом случае.

Историческое здание

Если здание является памятником архитектуры, придется делать историко-культурную экспертизу. Да и штрафы за несогласованную перепланировку в таком доме гораздо выше.

Вода, электричество

Самое сложное — электричество и договор с поставщиками. Об этом нужно позаботиться заранее, чтобы потом не начали вылетать пробки.
С водой тоже возможны проблемы: в старом фонде ветхие трубы, мало кому по карману менять всю систему. Но если просто подключиться к старым трубам — можно оставить без воды все квартиры выше.

Управляющие компании не выдают ТУ, когда видят такие перепланировки, — они чреваты проблемами с водой и светом у всего дома. Чтобы получить ТУ, надо рассчитать потребление.

Жалобы жильцов

Если хостел создает проблемы всему дому (пробки вылетают, плохой напор воды) — жалоб от жильцов не избежать. Да, соседи могут жаловаться, даже если хостел никому не мешает. Но лучше заранее позаботиться о расчете потребления воды и электричества и соответствующей перепланировке — это поможет избежать обоснованных претензий.