Проектирование и строительство складских зданий в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Менеджер: Ольга Смирнова

Задача: провести все согласования, необходимые для установки системы кондиционирования в офисе банка.

К нам обратился новый клиент — CSBI IT-Service. Это крупная компания, которая устанавливает системы кондиционирования и видеонаблюдения по всей стране. Она получила заказ у банка «Санкт-Петербург» — оборудовать кондиционерами один из центральных офисов — несколько больших помещений, где ведется прием клиентов и находится много различного оборудования. Для такой серьезной системы требовалось установить множество блоков на фасаде здания.

Банк находится в доме-памятнике, и для законной установки системы кондиционирования нужно получить задание КГИОП, разработать проект, провести историко-культурную экспертизу, согласовать проект в КГИОП, получить разрешение на производство работ, осуществить авторский надзор и научное руководство работами, составить отчет по результатам и ввести объект в эксплуатацию.

Мы занялись проектом. Это было довольно сложно: оборудования было много, и разместить его нужно было так, чтобы не разрушать здание излишней нагрузкой и не портить его облик изнутри и снаружи.

Федеральные здания-памятники имеют огромную ценность, их сохранение — приоритетная задача для всей страны.

В помещениях мы разместили кондиционеры там, где они не бросаются в глаза, в частности, над кабинками с кассами. С высоты обычного человеческого роста их почти не видно, и они не закрывают нарядную лепнину на потолке и стенах. Кабели и дренажные шланги убрали в короба и проложили вдоль стен за плинтусами и системой отопления. Всю проводку на фасадах тоже закрыли коробами, окрашенными в цвет стен здания. Короба разместили под карнизами и вдоль ниш и углов фасада, сами блоки для архитектурной симметрии привязали к верхней границе окон.

Всего надо было установить 30 кондиционеров. Если повесить наружный блок для каждого, нагрузка на фасад будет слишком велика, а внешний вид дома будет безнадежно испорчен. Чтобы не повредить здание, мы решили установить сплит- систему, — общий наружный блок был смонтирован на земле, на специальной платформе, и не касался фасада.

Мы согласовали проект в Комитете по охране памятников (КГИОП).

Эксперты убедились, что, несмотря на разветвленную сеть кондиционеров, ни один из множества архитектурных элементов не пострадает. Получили разрешение на работы, и компания приступила к установке оборудования.

Заказчик подошел к монтажу очень ответственно. При малейшем риске повреждения архитектурных элементов он советовался с нами: как лучше действовать, чтобы не нанести ущерб зданию. Работы были выполнены в полном соответствии с проектом.

Мы подготовили научный отчет для КГИОП и ввели объект в эксплуатацию.

Заказчик пожелал продолжить сотрудничество и предложил нам выполнить еще два проекта.

Срок: 12 месяцев.

Менеджер: Ольга Смирнова

Задача: согласовать перепланировку в доме-памятнике

Заказчик купил квартиру в центре Санкт-Петербурга, на Фонтанке возле Аничкова моста. Это была бывшая коммуналка, которая требовала основательного ремонта ― полной замены сантехники, окон и труб. Кроме того, заказчику хотелось улучшить планировку. Заказчик обратился к нам не впервые ― ранее мы работали с участком земли, который он купил под строительство магазина, и теперь он поручил нам согласование перепланировки.

Дом на Фонтанке, 29/66 ― это объект культурного наследия. За сохранностью таких зданий следит Комитет по государственному контролю и охране памятников (КГИОП). Перед любыми работами нужно получить задание комитета, а выполнять работы можно только после согласования проекта. Самостоятельно это сделать довольно сложно: нужно хорошо знать особенности исторических зданий и перечень разрешенных для них работ.

Документы заказчику нужны были срочно ― управляющая компания пригрозила обратиться в суд, если он начнет перепланировку без согласования в КГИОП.

Мы предложили разбить согласование на два этапа: сначала согласовать проект в КГИОП, а затем узаконить перепланировку в других инстанциях с последующим выходом на МВК. Так мы экономили время ― согласованный проект и разрешение КГИОП дают право вести работы на объектах культурного наследия. Заказчика такой вариант вполне устроил.

Наш специалист выехал на место, сделал фотографии, обмерил квартиру, и мы приступили к разработке проекта.

В квартире общей площадью 80,7 кв. м планировалось снести перегородки между ванной, туалетом, коридором и кладовкой и расширить санузел. Теперь в нем располагались ванная, душевая кабина, зона для умывания и отдельная зона туалета. Межкомнатные перегородки тоже сносились, одна из комнат превращалась в просторную гостиную. Стены, полы и потолки отделывались заново. Устанавливались новые окна и двери. При замене покрытий пола и потолка была предусмотрена укладка звукоизоляции.

Заказчик хотел заменить газовую колонку и изменить разводку газовых труб. Мы предусмотрели в проекте возможность замены газового оборудования и указали, что сам проект будет разработан специализированной организацией. Заказчику мы рекомендовали наших партнеров, имеющих лицензию на проведение таких работ.

Встал вопрос о внешнем виде оконных рам. Для проекта необходимо взять «типовое окно» ― остекление должно быть одинаковым, а все окна выглядели по-разному. Большинство жильцов самовольно поменяли свои окна, никак не согласовав их вид между собой: у одного рама без перемычек, у другого — тройная, у третьего — с перемычками поперек, у четвертого — вдоль и с форточкой. К тому же фасад был закрыт лесами и сеткой на время реставрационных работ, что мешало сделать фотографии.

Единственным решением было выяснить, как выглядели окна в доме изначально. Для этого мы запросили из государственного архива старинные изображения фасада и выбрали окна с деревянными рамами, похожие на прежние.

Мы уже заканчивали разработку проекта, когда заказчик понял, что ему понадобится кондиционер. Мы внесли в раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ) сведения о системе кондиционирования и изменили чертеж дворового фасада, добавив туда внешний блок кондиционера. Блок спрятали за лифтовой шахтой так, что его не было видно.

Проект направили на государственную историко-культурную экспертизу (ГИКЭ), в ходе которой аккредитованные специалисты на основании ст. 28 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ определяют, соответствует ли проект требованиям государственной охраны объектов культурного наследия. Наш проект успешно прошел ГИКЭ, после чего мы подали документы на согласование в КГИОП, приложив акт ГИКЭ.

У КГИОП замечаний к проекту не было, акт опубликовали на сайте КГИОП, чтобы любые заинтересованные лица могли оспорить его или подать жалобу. Проверяя, выложен ли акт на сайте, мы нашли ошибку в приложении к акту. Оказалось, что она была допущена экспертной организацией не в первый раз и долго оставалась незамеченной — просто потому, что этот документ обычно никто не проверял. Обнаружив ошибку, мы не стали ждать замечаний, а оперативно сняли проект с рассмотрения, вернули акт экспертам на корректировку. После этого подали документы повторно. Так мы сэкономили заказчику примерно месяц, который ушел бы на подготовку официальных замечаний.

После повторной подачи проект был успешно согласован. Благодаря предложенной стратегии поэтапного согласования и оперативному внесению поправок заказчик смог в кратчайшие сроки предъявить нужные документы управляющей компании.

Срок: 6,5 месяца

Менеджер: Ольга Смирнова

Задача: завершить узаконивание выполненной перепланировки трех нежилых помещений.

Клиент, владелец трех нежилых помещений, в которых находятся кафе, булочная и аптека, попросил нас закончить работы по узакониванию уже выполненной перепланировки в этих помещениях. Он предоставил нам старый проект. Он был уже согласован, и согласование действовало по сей день.

Работы на объектах культурного наследия считаются узаконенными только после того, как их принял Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Нашей задачей стало получить разрешение на производство работ, разработать научную отчетную документацию и подписать акт в КГИОП.

Мы подготовили пакет документов, подали в КГИОП и получили разрешение на производство работ. Затем приступили к разработке научного отчета: сделали фотографии и выявили все исторические элементы, затронутые во время работ. Часть работ не соответствовала проекту, поэтому нам пришлось оформить дополнительные документы.

Научный отчет был разработан на основании проекта в соответствии с современными принципами сохранения объектов культурного наследия и успешно согласован в КГИОП. Заказчик торопился, но мы ускорили процесс, и акт ввода в эксплуатацию был подписан в течение трех дней. Общий срок проекта составил один месяц и одну неделю.

Рекомендации:
Если во время ремонта вы немного отклонились от проекта, не обязательно пересогласовывать весь проект. Такие отклонения можно узаконить листом авторского надзора.

Менеджер: Ольга Смирнова
Задача: разработать проект здания и утвердить предмет охраны

Заказчик арендовал четырёхэтажное здание — объект культурного наследия, — для размещения в нем иммерсивного театра «Безликие». Чтобы согласовать любые ремонтные работы в ОКН нужно сначала определить предмет охраны — то есть что конкретно в здании подлежит охране государства. У этого здания такого документа не было — только небольшая справка от 1982 года. За этим заказчик и обратился к нам.

Сначала нам нужно было сформировать предмет охраны, а затем утвердить его — делается это распоряжением КГИОП. Мы провели сложное историко-культурное исследование и выявили намного больше охранных элементов, чем насчитывала справка 1982 г.

По результатам научно-исследовательских работ мы подготовили отчёт и подали его в КГИОП. Комитет выдал нам распоряжение об утверждении предмета охраны.

Менеджер: Марина Подсвирова, Владимир Волков, Ольга Смирнова
Задача: согласовать перепланировку квартиры


Новые владельцы расселённой коммунальной квартиры в центре Санкт-Петербурга решили сделать в ней ремонт с перепланировкой. У них был готов дизайн-проект, и по рекомендации дизайнера они обратились к нам за разработкой проекта согласования и разрешением на строительство. Дом, где находится квартира, — объект культурного наследия, в том числе и поэтому заказчики хотели сделать всё по закону.

В разработке проекта перепланировки мы учли требования пожарной безопасности: для всех помещений, находящихся выше 15 метров от земли, нужно два независимых эвакуационных выхода. Квартира заказчика находится на 5 этаже и попадает под это требование. Но в доме дореволюционной постройки возможный эвакуационный выход только один — на лестницу. Мы предложили решение: отделить от кухни небольшую комнату с окном и обозначить её как лоджию. Этой комнате присвоить повышенный уровень огнестойкости, чтобы при пожаре можно было эвакуироваться из неё через окно. Такое решение одобрил заказчик и приняла комиссия по пожарной безопасности.

Проект успешно согласовали в КГИОП, и следующей задачей было получить решение МВК до начала строительства. Заказчики обратились к нам в 2014 году, и на тот момент для согласования перепланировки не требовалась государственная историко-культурная экспертиза — ГИКЭ. Благодаря этому мы быстро получили положительное решение МВК Центрального района.

Тогда заказчики не стали получать разрешение на производство работ от КГИОП. Мы предупредили их, что в будущем оно может понадобиться.

В 2017 году заказчики снова обратились к нам, чтобы продлить решение МВК, выданное на три года. Это было необходимо, потому что ремонт не успели закончить в этот срок из-за сложной отделки и задержек доставки мебели. А решение МВК должно действовать на протяжении всего ремонта до момента ввода в эксплуатацию. Мы подали документы на продление и получили его ещё на год.

Через год, после окончания ремонта, заказчики вернулись к нам, чтобы ввести квартиру в эксплуатацию. При этом срок решения МВК снова заканчивался — но на этот раз его продлили только на полгода. Кроме того, понадобилось то самое разрешение на производство работ от КГИОП — без него невозможно ввести объект в эксплуатацию.

После получения нужных разрешений выяснилось, что ремонт ещё не закончен. Для научного отчёт нам пришлось сделать фотографии в таком ракурсе, чтобы на них не попали недоделанные места в квартире. Ждать окончания ремонта было нельзя — поджимали сроки. Нужно было успеть ввести объект в эксплуатацию до окончания действия решения МВК, чтобы не пришлось получать все документы заново, включая согласование КГИОП и ГИКЭ.

Мы сделали научный отчёт, после чего квартиру осмотрели специалисты КГИОП — им всё понравилось. Мы сдали отчёт, успешно подписали акт ввода в эксплуатацию и получили выписку из ЕГРН в срок.

Для такого серьёзного ремонта очень важно иметь на руках все действующие разрешения на случай разных неприятных ситуаций. Во время ремонта этой квартиры строители затопили соседей. Собственнику пришлось выплачивать соседям компенсацию. Поскольку строительство было согласовано, эти деньги можно по суду взыскать с подрядчика, который нарушил технологию. Если бы строительство было незаконным, вся ответственность лежала бы на собственнике и вернуть деньги через суд было бы невозможно.

Менеджер: Анна Лыксова

Задача: согласовать подсветку фасадов на объекте культурного наследия

Заказчик обратился к нам, чтобы согласовать подсветку фасадов здания отеля. Это здание считается объектом культурного наследия, поэтому нам предстояла серьёзная и кропотливая работа по подготовке документов для КГИОП.

Нам нужно было пройти полный цикл согласования приспособления объекта культурного наследия для современного использования — это занимает примерно 8-10 месяцев. Первым делом мы подали заявку и получили задание на проектирование от КГИОП. Затем приступили к разработке проекта. Мы подготовили детальную визуализацию и показали, как эффектно фасад смотрится ночью и как подсветка выделяет и обыгрывает архитектуру здания.

Перед подачей в КГИОП мы отправили проект на ГИКЭ — историко-культурную экспертизу, замечаний к проекту у экспертов не возникло. После этого мы получили согласование от комитета.

Следующий этап — официальное разрешение на монтаж подсветки. После его получения мы разработали отчётные документы для сдачи объекта в эксплуатацию. Затем — подготовили акты приёмки объекта и зарегистрировали их в КГИОП.

На этом мы успешно завершили свою работу. Мы провели этот проект через все этапы согласования с КГИОП — от заявки на задание до подписания актов.

Менеджер: Ольга Смирнова
Задача: согласовать кондиционеры, установленные на фасаде ОКН


Заказчику понадобилось согласовать и установить новые кондиционеры на фасаде объекта культурного наследия федерального значения. С этой задачей он обратился в «Проект 1».

Когда мы увидели документы и фото здания, оказалось, что на фасаде очень много несогласованных кондиционеров. Они были размещены бессистемно, с нарушением архитектурной симметрии и портили внешний вид памятника. Кроме того, устанавливать кондиционеры на объектах культурного наследия федерального значения как правило запрещено.

Чтобы успешно их согласовать, нужно было найти правильное решение — как разместить все новые блоки и систематизировать существующие.

Мы предложили демонтировать установленные кондиционеры, сократить общее количество блоков за счёт сплит-системы и соблюсти архитектурные требования при размещении новых блоков. Важно было не затронуть охраняемые законом архитектурно-художественные элементы, максимально сохраняя фасад и внутреннюю отделку памятника.

Заказчик принял эти условия, и мы начали разрабатывать проект с учётом и существующих, и дополнительных требований по кондиционированию помещений.

Мы провели большую работу: необходимо было учесть все трассы, крепления и блоки так, чтобы они не располагались на архитектурно-художественных элементах памятника, не разрушали и не перекрывали их. Важно было минимизировать точки крепления к фасаду. Кроме того, мы сделали 3D визуализацию всех блоков, чтобы после установки оборудования эксперты ГИКЭ и специалисты КГИОП смогли провести оценку внешнего вида здания.

Проект был успешно согласован быстро и с первого раза. Мы объяснили и наглядно показали специалистам КГИОП, как наши проектные решения улучшают внешний вид и сохранность памятника по сравнению с тем, как это было раньше, и тем, как было бы, если бы кондиционеры установили без проекта и согласования.

Менеджер: Ольга Смирнова

Задача: согласовать перепланировку нежилого помещения.

Наш клиент занимается оснащением фитнес-клубов, и у него возникла идея открыть студию пилатеса. Он купил помещение бывшей аптеки и решил провести перепланировку. Нужно было заменить окна, двери и полы и установить три душевых кабины. Нас клиент попросил разработать проект по его эскизу и согласовать его.

Помещение находится в историческом здании, поэтому проект надо было согласовать в Комитете по охране памятников (КГИОП). Мы разработали единый проект, куда вошли изменения фасада, перепланировка и приспособление помещения к современному использованию. Согласовали его в управляющей компании, в Жилищном агентстве (ГУЖА), в органах Роспотребнадзора и пожарного надзора и в КГИОП. Подали пакет документов в МВК и получили согласование. После этого можно было приступать к строительным работам.

Кроме того клиенту понадобилось подключить дополнительную электрическую мощность — 7 кВт вместо выделенных 5 кВт. Мы рассказали, как это делается, помогли получить новые технические условия и заключить договор с «Петроэлектросбытом». Когда работы были выполнены, получили разрешительные письма от МЧС и акт ввода в помещения в эксплуатацию от МВК, и внесли необходимые изменения в Росреестр.

Срок: 1 год 3 месяца

Рекомендации:
Когда проводится перепланировка, очень важно решить вопрос с обеспечением электрической мощностью. Если перепланируется нежилое помещение, необходимо получить новые технические условия в организации (Ленэнерго, Петроэлектросбыт), с которой у собственника заключен договор. Это не всегда просто, особенно, если необходимо сильно увеличить мощности. Поэтому собственнику лучше решать этот вопрос с помощью специалистов, которые могут помочь сориентироваться в порядке действий и возможных проблемах. После получения техусловий важно заключить новые договоры на электроснабжение.