Перевод квартиры в нежилой фонд

Поможем перевести помещение в нежилой фонд

Для использования в коммерческих целях подходит не каждая квартира, высок риск потратить время и деньги на подготовку документов и проекта, а потом получить отказ. Чтобы этого не произошло, мы всегда начинаем с анализа: оцениваем сложность, стоимость, сроки и возможные риски.

Если помещение походит для ваших целей, мы сделаем все, что нужно для его перевода в нежилой фонд. От собрания собственников (они должны дать добро на изменение фасада для обустройства входа) до разработки и согласования проекта перепланировки.

Цены и сроки

Стоимость перевода в нежилой фонд — от 850 тысяч рублей

Оплата — поэтапно после заключения договора:

  • 70% вперед за каждый этап;
  • 30% после его завершения.

Вы можете заказать все услуги или выбрать только нужные вам этапы (тогда итоговая цена будет ниже).

Перевод в нежилой фонд занимает от 19 месяцев

Это долгий процесс, поскольку в него входит разработка проекта, сбор документов и ожидание ответов из соответствующих инстанций. Но если согласование нужно к определенному сроку, некоторые этапы согласования можно ускорить.

Что повлияет на окончательную стоимость и сроки

  1. Количество квартир в доме — чем их больше, тем дороже проводить собрание собственников.
  2. Уже существующие отдельные входы в доме — если их нет, нужно разработать концепцию дополнительных входов;
  3. Наличие необходимой исходно-разрешительной и технической документации.
  4. Тип и конструктивное решение входа (нужно ли убрать подоконное пространство, сделать дверной проем, усилить перекрытия подвала). Чем сложнее решение — тем выше стоимость технического обследования, разработки конструктивного решения и его экспертизы.
  5. Наличие инженерных сетей под входом.
  6. Район города.
  7. Необходимость благоустройства территории около входа (газона, дорожки, ограждения).
  8. Функциональное назначение будущего помещения (ресторан, магазин, офис):
    • может потребоваться расчет инсоляции, коэффициента естественной освещенности, акустических нагрузок,
    • может усложниться раздел «Технология» (для разработки может потребоваться технолог);
    • могут усложниться остальные разделы (например, вентиляция, водопровод и канализация).

Этапы перевода квартиры в нежилой фонд

месяца
  • Предварительный анализ
    21 дн.
    Срок
    21 день
    Результат
    Заключение о возможности и стоимости перевода

    Что мы сделаем

    1. Получим архивную топосъемку. Если в архиве отсутствует съемка или она старше трех лет — закажем актуальную с выходом инженеров и полевыми геодезическими работами.
    2. Наш специалист осмотрит здание, подвал, несущие элементы.
    3. Проведем фотосъемку.
    4. Соберем информацию об инженерном обеспечении и выделенной мощности.
    5. Проконсультируемся:
      • в Комитете по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга;
      • в районной администрации;
      • в товариществе собственников жилья или управляющей компании выбранного дома.
    6. Проведем анализ полученных документов, материалов и информации.
    Что вы получите

    Подробное заключение, в которое входят:
    • оценка возможности получить согласие собственников;
    • оценка вероятности согласования отдельного входа;
    • анализ пригодности помещения под нужное функциональное назначение;
    • анализ технической возможности и стоимости обустройства отдельного входа.
    • итоговая оценка сроков и стоимости работ.

    От вас понадобятся

    1. Свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт или выписка ЕГРН.
    2. Договор купли-продажи, мены, дарения помещения.
    3. Технический паспорт.
    4. Поэтажные планы.
    Если каких-то документов у вас нет — мы закажем их сами за дополнительную плату.

  • Собрание собственников многоквартирного дома
    30 дн.
    Срок
    30 дней

    Для перевода квартиры в нежилой фонд нужно обустроить отдельный вход — а это затрагивает общедомовое имущество (фасад). Поэтому надо получить согласие всех жильцов, оформленное в виде протокола общего собрания собственников многоквартирного дома.

    Мы можем провести юридически грамотное собрание, но гарантировать положительный результат невозможно. К примеру, если какая-то квартира находится в муниципальной собственности — администрация вряд ли проголосует положительно.

    Что мы сделаем

    1. Сообщим про общее собрание всем собственникам и уполномоченному исполнительного органа государственной власти.
    2. Проведем собрание и оформим документы в соответствии с требованиями законодательства.
    3. Проведем заочное голосование, оформим и разместим в установленном порядке итоговые документы.
    4. Получим решение собственников помещений многоквартирного дома.
    5. Оформим и подадим извещение в районную администрацию.
    6. Подсчитаем голоса и оформим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

    Что вы получите

    Легитимный протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, разрешающий:

    • устроить отдельные входы, что позволит перевести помещения в нежилой фонд;
    • благоустроить территорию рядом с дополнительными входами.

    Срок: 1–4 месяца. Зависит от количества квартир в доме.

  • Согласование отдельного входа
    105 дн.
    Срок
    105 дней
    Результат
    Согласованный проект благоустройства фасада в части обустройства отдельного хода

    Что мы сделаем

    1. Получим задание на проектирование обустройства отдельного входа в Комитете по градостроительству и архитектуре.
    2. Разработаем проектную документацию на обустройство отдельного входа.
    3. Согласуем проект устройства отдельного входа в Комитете по градостроительству и архитектуре.
    4. Согласуем в государственном управлении «Жилищное агентство» вашего района.
    5. Если требуются крыльца и приямки или нужно благоустроить территорию у входа — согласуем:
      • в ГУ ЦКБ;
      • в Комитете по благоустройству;
      • в отделе подземных сооружений Комитета по градостроительству и архитектуре;
      • с балансодержателями сетей.

    Что вы получите: согласованный проект обустройства входа.

    Срок: от 3,5 месяцев.

  • Согласование проекта перепланировки
    240 дн.
    Срок
    240 дней

    Что мы сделаем

    1. Разработаем проектную документацию по перепланировке помещения.
      • Раздел ПЗ — пояснительная записка проекта перепланировки.
      • Раздел АР — архитектурные решения (разделы генплан).
      • Раздел ВК — водоснабжение и канализация.
      • Раздел ОВ — отопление и вентиляция.
      • Раздел ЭО — электроосвещение и электроснабжение.
      • Раздел ТХ — технология.
      • Раздел КР — конструктивные решения, техническое обследование конструкций.
      • Раздел ПБ — пожарная безопасность.
    2. Получим акт ревизии вентиляционных каналов.
    3. Получим технические условия на инженерные сети в управляющей компании.
    4. Согласуем проект перепланировки в инстанциях:
      • согласуем в отделе государственного пожарного надзора;
      • получим экспертное заключение СЭС;
      • согласуем проект с обслуживающей организацией, управляющей компанией.
    5. Получим заключение независимой экспертизы на проектную документацию.
    6. Опубликуем извещение в СМИ.
    7. Согласуем проект перепланировки в межведомственной комиссии района.
    8. Получим решение администрации района о согласовании перепланировки помещения.

    Что вы получите

    Проект перепланировки согласованный со всеми необходимыми инстанциями.

  • Перевод помещения в нежилой фонд
    60 дн.
    Срок
    60 дней
    Результат
    Распоряжение о переводе помещения в нежилой фонд

    Что мы сделаем

    1. Подготовим документы для подачи на распоряжение о переводе помещения в нежилой фонд.
    2. Получим в администрации района распоряжение о переводе помещения в нежилой фонд.

    Что вы получите

    Распоряжение о переводе помещения в нежилой фонд. 

  • Ввод объекта в эксплуатацию
    90 дн.
    Срок
    90 дней
    Результат
    Акт приемки в эксплуатацию нежилого помещения

    Что мы сделаем

    1. Проведем контрольные обмеры помещения после выполненного ремонта.
    2. Подпишем письмо о соответствии ремонтно-строительных работ нормам и требованиям пожарной безопасности в отделе Госпожнадзора района.
    3. Получим акт ввода в эксплуатацию в межведомственной комиссии района.
    4. Подпишем акт ввода в инстанциях района: администрации, Государственной жилищной инспекции и т. д. (в зависимости от района).
    5. Получим акта ввода в эксплуатацию, подписанный заместителем главы администрации района.

    Что вы получите

    Акт приемки в эксплуатацию нежилого помещения.

  • Получение новых документов на собственность
    30 дн.
    Срок
    30 дней

    Что мы сделаем

    1. Подготовим технические планы, декларации объекта, организуем выезд кадастрового инженера.
    2. Внесение изменений в ЕГРН.

    Что вы получите 

    Выписка ЕГРН на нежилое помещение. Теперь его можно сдавать, продавать или работать в нем.

Какие бывают проблемы при переводе?

Что может помешать переводу и чем поможет предварительный анализ

ПроблемыРешение
Жильцы против Не выходит договориться с другими собственниками дома об отдельном входе.
Выяснить обстановку Проконсультируемся с районной администрацией и управляющей компанией (ТСЖ или советом дома). Выясним общую ситуацию в доме, настрой жильцов.
Не всегда можно согласовать вход там и в таком виде, как хочется Помещения должны быть доступны для маломобильных людей; на тротуаре должно остаться не менее полутора метров для пешеходов; в центре СПб крыльцо не должно быть выше трех ступенек.
Предварительная консультацию Мы сходим на консультацию в Комитет по градостроительству и архитектуре, уточним, можно ли согласовать вход в том месте и в таком виде, как вы планируете.
Невозможно сделать отдельный вход, или он выходит слишком дорогим, потому что требует сложных конструктивных решений, переноса подземных сетей или коммуникаций в подвале. Кроме того, подвал может находиться в чужой собственности.
Закажем топографическую съемку в масштабе 1:500, чтобы узнать, какие инженерные коммуникации есть рядом со входом. На поэтажных планах посмотрим, в чьей собственности находится подвал. Подготовим предпроектные решения входа, расскажем о плюсах и минусах каждого варианта.
Невозможно использовать помещение по выбранному назначению или невозможно перепланировать его под это назначение.
Проверим, соответствует ли помещение требованиям к выбранному назначению. Чтобы уточнить, возможна ли перепланировка, закажем технический паспорт на квартиру, поэтажные планы выше- и нижерасположенных помещений, выписку ЕГРН и другие документы.
Заказать анализ

Позвоните нам (812) 425-39-88 или отправьте заявку – мы расскажем подробнее об анализе возможности перевода, посмотрим какие у вас уже есть документы и подготовим окончательное предложение.

Ваше имя *
Телефон *

Что нужно знать про перевод в нежилой фонд

Какие документы понадобятся

До начала ремонта

  1. Свидетельство о собственности — нотариально заверенная копия в 3 экземплярах или выписка из ЕГРН, оригинал в 2 экземплярах.
  2. Основание возникновения права (договор купли-продажи или иное) — нотариально заверенная копия в 3 экземплярах.
  3. Технический паспорт — нотариально заверенная копия в 2 экземплярах.
  4. Доверенность и ее нотариально заверенная копия в 2 экземплярах.
  5. Согласие супруги/супруга или нотариальное подтверждение, что собственник не состоит в браке, брачный договор, нотариальная копия.
  6. Копия паспорта.
  7. Поэтажные планы (всех этажей) — оригинал и нотариально заверенная копия.
  8. Справка о техническом состоянии конструкций — оригинал.
  9. Форма 7, форма 9 по месту прописки собственника и по месту перевода, выписка ЕГРН — действуют 1 месяц, нужны после получения решения межведомственной комиссии.

После ремонта

  1. Документы по противопожарной сигнализации: сертификаты, договор на обслуживание пожарной сигнализации.
  2. Договор подряда на осуществление ремонтно-строительных работ — копия, заверенная печатью саморегулируемой строительной организации, которая делает ремонт.
  3. Договор на осуществление технического надзора.
    Обратите внимание! Важно, чтобы в перечне работ, заявленном в СРО, был открыт вид деятельности «строительный контроль» — это дает право на осуществление технического надзора.
  4. Приказ о назначении специалиста, ответственного за технический надзор на объекте, с приложением заверенной печатью осуществляющей технадзор организации копии:
    • аттестата этого специалиста;
    • или его квалификационного свидетельства.
  5. Комплект актов на скрытые работы:
    • акт на гидроизоляцию полов в санузлах;
    • акт на устройство проемов в капитальных стенах с усилением проемов;
    • акт на устройство полов;
    • акт на демонтаж перегородок;
    • акт на устройство перегородок (стен);
    • акт на монтаж санитарно-технических систем;
    • акт на прокладку электрического кабеля;
    • акт на теплоизоляцию стен;
    • акт на звукоизоляцию потолка и стен;
    • другие акты в зависимости от видов работ.

Вы можете получить документы самостоятельно или поручить это нам.