Согласование хостелов

Согласуем перепланировку помещения под хостел в любом районе Санкт-Петербурга

• Закажем поэтажные планы и другие исходные документы.
• Разработаем проект.
• Получим все необходимые согласования и разрешения.
• Получим новые документы на собственность после ремонта.

Мы работаем и с проектами на стадии выбора помещения, и с готовыми
перепланировками. Беремся за сложные случаи, поможем, если уже пришло предписание от надзорных органов.

Если вы ищете помещение под хостел

• Найдем помещение, для которого понадобится минимум согласований.
• Проверим, возможно ли согласовать задуманную перепланировку.
• Свяжемся с УК и выясним ситуацию в доме: легко ли обеспечить хостел водой и электричеством, есть ли активные граждане.
• Выясним, можно ли разместить вывеску на фасаде (в противном случае найдем другой выход — к примеру, используем консоль).
• Чтобы увеличить площадь помещения, поможем сделать второй свет в домах старого фонда с высокими потолками — если это возможно.
• Поможем с планировочным решением.
• Согласуем перепланировку.

Если нужно согласовать сделанную перепланировку

• Выясним, реально ли согласовать вашу перепланировку и в каком виде.
• Согласуем перепланировку, если это возможно.

Если пришло предписание

• Объясним ситуацию, посоветуем, как выйти из нее с минимальными потерями.
• Направим ситуацию в позитивное русло.
• Будем представлять ваши интересы на разборе административного правонарушения и в суде — если понадобится.
• Согласуем перепланировку, если это возможно.

Цены и сроки

Стоимость и сроки согласования зависят от задачи и состава работ:

Анализ помещения — 50 000 рублей, 2 недели
Разработка проектной документации —  от 75 000 рублей, 3 недели
Необходимые согласования и разрешение на перепланировку МВК — от 350 000 рублей, от 4 месяцев
Ввод в эксплуатацию —  от 80 000 рублей, от 2 месяцев
Получение новых документов на собственность — от 30 000 рублей, 1 месяц

Штрафы и другие последствия

Кто проверяет

• Хостелы в жилых помещениях — ГЖИ (Государственная жилищная инспекция).
• Хостелы в нежилых помещениях — ГАТИ (Государственная административно-техническая инспекция).
• Административный отдел КГА, контролирующий все вопросы в сфере благоустройства и проверяющий согласования.
• Управляющая компания или ТСЖ дома.
• Полиция.

Кроме того, внеплановую проверку могут инициировать недовольные жильцы и просто неравнодушные граждане.

Кто отвечает

Грамотно составив договоры, собственник может разделить ответственность с арендатором и строителями:

• обязать строителей приступить к делу только после того, как будет получено разрешение на производство работ;
• обязать арендатора «согласовать перепланировку в установленном порядке» и/или «выполнять переустройство в соответствии с действующим законодательством».

Если не согласовать перепланировку

Вначале вам выпишут штраф и вынесут предписание согласовать. Если не сделать это в срок, дело передают в суд.

Суд может:

• обязать согласовать перепланировку в определенный срок;
• обязать привести помещение в изначальное состояние, а потом согласовать;
• закрыть хостел, если будет доказано, что в нем ведется хозяйственная деятельность.

Кроме того, если вы арендуете помещение под хостел, в договоре на аренду, скорее всего, прописана ваша обязанность «согласовать перепланировку в надлежащем порядке». За неисполнение этого условия собственник может расторгнуть договор, и вы останетесь без помещения.

Размер штрафа

Закон от 31 мая 2010 года № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге» устанавливает штрафы за незаконную перепланировку:

• от 1000 до 2500 рублей — для гражданских лиц;
• от 4000 до 5000 рублей — для должностных лиц;
• от 40 000 до 50 000 рублей — для юридических лиц.

Если же здание является памятником (находится под защитой КГИОП), штрафы могут составить от 15 000 до 60 000 000 рублей.

Что нужно знать про хостелы

Жилые и нежилые помещения

На практике хостелы размещаются как в жилых, так и в нежилых помещениях.

С одной стороны, строго говоря, хостел, как и любую гостиницу, можно размещать только в нежилых помещениях. Согласно статьям 16 и 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан.

С другой стороны, сдавать покомнатно квартиру с составом помещений, соответствующим хостелу, и платить при этом налоги — абсолютно законно. Предъявить претензии можно только к незаконной перепланировке, если она не согласована.

Вывод: размещать хостелы в жилых помещениях можно, только обязательно согласуйте перепланировку. Иначе рано или поздно возникнут проблемы.

ГОСТ Р 56184-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам» описывает требования к хостелам, расположенным в жилых помещениях. Однако это рекомендательный документ — суд его во внимание не примет.

Перепланировка

Для хостела на первом этаже вариантов перепланировки много, и согласовать их относительно просто.

Если будущий хостел расположен выше — особенно если под ним жилое помещение, — все сложнее: при согласовании нужно, например, учесть мокрые зоны и т. п.

Но всегда можно найти вариант, который будет соответствовать вашей задаче. В некоторых случаях, например, можно не оформлять помещение как хостел.

Можно разнести во времени согласование перепланировки и ввод помещения в эксплуатацию. Если вы арендатор, а не собственник, ввод в эксплуатацию можно и не делать — это не является нарушением.

Согласование по факту

Согласовать существующую перепланировку можно не всегда. Немалая часть проблем с хостелами возникает из-за того, что перепланировки вначале делают — а затем уже пытаются согласовать. В результате может оказаться, что согласовать хостел невозможно из-за какой-нибудь мелочи, которую специалист обязательно предусмотрел бы.

Перепланировка, которую согласуют

Чтобы спроектировать перепланировку, которую точно согласуют, нужно:

• знать нормативные документы;
• посмотреть поэтажные планы (определив, за какой год инвентаризации они нужны);
• проверить, не было ли незаконных перепланировок в квартирах ниже и т.д.

Самостоятельно это вряд ли получится сделать с первого раза.

Согласие соседей

Согласие соседей нужно, только если затрагивается общедомовое имущество (например, при сносах стен, устройстве проемов в капитальных стенах, увеличении площади за счет чердака или подвала).

Как из жилой квартиры сделать хостел

Перевести в нежилой фонд

Можно перевести квартиру в нежилой фонд, если она находится на первом этаже. Но это сложно, дорого и требует согласовать отдельный вход.

• прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и т.п.;
• можно разместить в помещении юридическое лицо — это позволит предоставлять больше услуг, например — продавать алкоголь;
• можно законно сдавать.

• высокие налоги;
• долго и дорого;
• высокие тарифы на коммунальные услуги и ресурсы;
• нужно сделать отдельный вход (и согласовать его);
• невозможно делать ремонт одновременно с согласованием.

В Центральном районе сейчас практически невозможно согласовать перевод в нежилой фонд (разве что через суд).

Перевести в апартаменты

Можно оформить будущий хостел как апартаменты. Отдельный вход при этом не потребуется, остальные минусы — те же, что у варианта с нежилым фондом.

• это проще, чем перевести в нежилой фонд;
• менее строгие нормы , чем для хостела (по освещенности, например);
• можно законно сдавать.

• высокие налоги;
• долго и дорого;
• высокие тарифы на коммунальные услуги и ресурсы;

Оставить в жилом помещении

Наконец, можно оставить все как есть

• низкая арендная ставка;
• согласование займет чуть меньше времени, чем при переводе в нежилой фонд;
• ремонт можно делать одновременно с оформлением.

• зависимость от управляющей компании;
• высокие требования к жилому помещению (по освещенности и инсоляции, например);
• формально это будет считаться сдачей квартиры, а не хостелом.