Продать квартиру под нежилое помещение: особенности процедуры

Наш читатель Светлана спрашивает: «Продаем квартиру на первом этаже, угловую, 104 кв. м., в новостройке, можно использовать под офис или магазин. Какие есть особенности такой продажи? Какие нужны для этого документы?»

Комментирует Валентина Карпова, главный специалист компании «Проект 1»:

При продаже квартиры под коммерческое помещение возможны два варианта. В первом случае квартира продается как жилая недвижимость, новый собственник самостоятельно занимается переводом в нежилой фонд. Во втором случае cначала осуществляется перевод в нежилой фонд, затем продажа. Перевод квартиры в нежилой фонд занимает от 9 месяцев до 1,5-2 лет, но порой, увы, оказывается невозможным. В процессе придется обежать три десятка инстанций и собрать килограммы документов. Иногда собственники делают это самостоятельно — ценой огромного количества сил, времени и нервов, но чаще заказывают услугу в специализированной компании, которая занимается проектированием и согласованием. Почему — становится понятно, если изучить весь список требований и документов.

Итак, прежде всего необходимо проверить, есть ли техническая возможность обустройства отдельного входа, не пересекающегося с путями эвакуации из других квартир. Под окном, которое будет преобразовано в отдельных вход, не должны проходить коммуникации. Должно быть достаточное расстояние до проезжей части для организации крыльца либо возможность организации ступеней за счет пространства подвала — в этом случае ступени будут находиться уже внутри помещения, — фактически это частичный разбор перекрытия.

Далее нужно получить согласие на оборудование на фасаде дома отдельного входа как минимум у двух третей собственников многоквартирного дома — а в ряде районов даже требуется 100-процентное согласие. Для этого необходимо организовать внеочередное общее собрание с голосованием, а затем по повестке общего собрания провести квартирный опрос тех собственников, кто не явился на собрание. В результате нужно получить на руки протокол общего собрания, разрешающий использование имущества многоквартирного дома для устройства отдельных входов. Здесь есть большие риски, так как трудно предугадать сколько собственников в действительности проживает в доме и как они будут голосовать, а также соблюсти законную процедуру по голосованию — известить собственников должным образом, набрать кворум и т.д.

Следующий шаг — заказать в лицензированной компании и согласовать проект изменения фасада для обустройства отдельного входа на месте оконного проема. Проект должен соответствовать требованиям Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2006 года № 1135 «Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге» и требованиям по доступу маломобильных групп населения. Его согласовывают в управлении ландшафтной архитектуры Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), в отделе подземных коммуникаций КГА, у всех балансодержатели сетей, в чьей зоне оказалось крыльцо, в Центре комплексного благоустройства, в районном и городском управлениях садово-паркового хозяйства, государственном жилищном агентстве (ГУЖА), управляющей компании, а также у автора проекта дома, если он построен менее пяти лет назад.

Затем нужно получить от УК или ТСЖ технические условия на присоединение к инженерным сетям. В ПИБе запрашиваются технический паспорт на квартиру, справка о техническом состоянии конструкции, поэтажные планы всего дома. В специализированной организации заказывается акт обследования вентиляционных каналов.

Далее необходимо заказать в лицензированной организации проект перепланировки помещения с обустройством дополнительного входа. Проект проходит согласование в санитарно-эпидемиологической службе, МЧС и управляющей компании.

Проектная документация со всеми согласованиями подается в межведомственную комиссию района, которая выдает решение о согласовании проекта перепланировки. Далее документы подаются в районный жилищный комитет для подготовки распоряжения о переводе в нежилой фонд.

На основании этих документов администрация района принимает решение о переводе и выпускает распоряжение о переводе помещения в нежилой фонд. Только после этого можно начинать ремонтно-строительные работы по перепланировке и организации дополнительного входа.

После окончания строительных работ необходимо получить акт ввода объекта в эксплуатацию, подписанный межведомственной комиссией (МВК). Для этого необходимо силами кадастрового инженера или ПИБа подготовить обмерный план и получить письмо, подтверждающее приемку объекта МЧС — для этого устанавливается противопожарная сигнализация, заключается договор на ее обслуживание и выполняется ряд других требований по пожарной безопасности. В пакет документов для МВК также входят: договор подряда на осуществление ремонтно-строительных работ с приложением лицензии СРО строительной организации; договор на осуществление технического надзора за осуществлением строительных работ с приложением лицензии СРО организации, осуществляющий технический надзор; приказ о назначении специалиста, ответственного за технический надзор на объекте, с приложением копии аттестата или квалификационного свидетельства ответственного специалиста; комплект актов на скрытые работы; договор со «Спецтрансом» на вывоз строительного мусора. Представители МВК осматривают квартиру и проверяют соответствие проведенных работ ранее согласованной проектной документации.

Далее у кадастрового инженера или в ПИБе заказываются технический план и декларация об объекте недвижимости, которые в электронном виде на диске подаются в МФЦ. По итогам собственник получает новый кадастровый паспорт.

Последним этапом подаем заявление на прекращение права собственности на квартиру, вносим новый объект — нежилое помещение — в Единый государственный реестр прав и наконец-то получаем новое свидетельство на новый объект с указанием назначения помещения «нежилое».

При самостоятельном согласовании часто допускаются ошибки и неточности, а отказы и переделка документов — это дополнительные затраты и упущенное время, порой критичное для сделки. Преимущество обращения к специалистам в том, что они регулярно готовят документы и взаимодействуют со всеми инстанциями, и поэтому знают все тонкости оформления документов, нюансы правильной организации голосования собственников дома, умеют успокоить недовольных жильцов, ищут к ним подходы — например, предлагают в обмен на согласие выполнить ремонт кровли или установить детскую площадку.