Поможем согласовать временное сооружение на частной земле

Временными — в отличие от капитальных — считаются сооружения, которые можно перенести на другое место, не разрушая, например:

  • отдельно стоящее летнее кафе;
  • торговый киоск или павильон;
  • рынок, ярмарка;
  • склад, цех;
  • шиномонтаж;
  • автомойка;
  • автошкола;
  • временное спортивное сооружение (теннисный корт).

Поставить временное сооружение проще, чем капитальное, а вот согласовать — не всегда.

Проведем анализ земельного участка

Поставить автомойку, шиномонтаж или склад можно не на всяком участке. Поэтому мы всегда начинаем с анализа.

  • Проверяем функциональное назначение земельного участка.
  • Заказываем топосъемку.
  • Проверяем, не затронет ли объект какие-либо сети.
  • Выясняем, можно ли получить ТУ.
  • Заказываем справку КГИОП, чтобы проверить на соответствие режиму использования земельного участка.
  • Определяем максимальную площадь объекта согласно ПЗЗ и ЗРЗ.
  • Уточняем, можно ли взять в аренду соседний участок (например, для дополнительной парковки или озеленения).

Согласуем временное сооружение

Затем мы сделаем все возможное, чтобы согласовать ваше сооружение.

  • Сменим функциональное назначение земельного участка, если понадобится.
  • Получим задание в КГА и разрешение в администрации.
  • Разработаем проект временного сооружения и согласуем его в КГА.
  • Разработаем проекты электроснабжения и водоотведения в соответствии с ТУ и согласуем их с поставщиками.
  • Согласуем благоустройство территории.
  • Поможем с дополнительной арендой под благоустройство.

Цены и сроки

Цены

Смена функционального назначения земельного участка (при необходимости) — 50 000 рублей.
Получение ИРД, разработка проекта и согласование — от 75 000 рублей.

Сроки

Анализ земельного участка занимает 2 месяца, смена функционального назначения земельного участка (если необходимо) — 3 месяца.
Получение ИРД, разработка проекта и согласование — от 3 месяцев (если не затронуты подземные коммуникации) до года (если нужно согласовать подземные коммуникации и благоустройство возле объекта, получить ТУ).

Как можно сэкономить?

Единственный способ сэкономить — делать все методично и по плану: провести анализ, понять задачу, составить ТЗ. Например, проектные работы могут показать, что с получением техусловий от поставщиков проблем не будет и вы вполне можете сделать это самостоятельно.


Штрафы и другие последствия

Строительство без разрешения

Любая постройка, возведенная без необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил или вопреки целевому назначению земельного участка, считается самостроем.

Если вашу постройку, пусть даже и временную, признают самостроем — скорее всего, вас обяжут снести ее. Кроме того, вам грозит штраф за строительство без разрешения (п. 1 ст. 9.5 КоАП):

  • для граждан — от 2000 до 5000 рублей;
  • для должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей;
  • для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от 20 000 до 50 000 рублей;
  • для юридических лиц — от 500 000 до 1 000 000 рублей.

В двух последних случаях штраф могут заменить административным приостановлением деятельности сроком до трех месяцев.

Обратите внимание! Суд может признать право собственности на самовольную постройку. Но это не защитит вас от ее сноса.

Нецелевое использование участка

Сейчас прокуратура все чаще проверяет функциональное назначение участков. За использование земельного участка не по назначению штрафуют по ст. 8.8 КоАП. В зависимости от того, определена ли кадастровая стоимость участка, штраф составит:

  • для граждан — от 0,5 до 1% стоимости участка либо от 10 000 до 20 000 рублей;
  • для должностных лиц — от 1 до 1,5% стоимости участка либо от 20 000 до 50 000 рублей;
  • для юридических лиц — от 1,5 до 2% стоимости участка либо от 100 000 до 200 000 рублей.

Кроме того, несоответствие возведенной постройки целевому назначению участка — достаточное основание для признания ее самостроем. Последствия описаны выше.

Вас могут обязать вернуть участок в состояние, пригодное к использованию по целевому назначению (восстановить плодородие почвы и т.п.). Штрафы за невыполнение:

  • для граждан — от 20 000 до 50 000 рублей;
  • для должностных лиц — от 100 000 до 200 000 рублей;
  • для юридических лиц — от 200 000 до 400 000 рублей.

Гарантии согласования

Мы можем гарантировать

  1. Мы поможем максимально эффективно использовать площадь вашего участка.
  2. Наши проектные решения будут согласованы.
  3. Мы избавим от штрафов или, если уже пришло предписание, минимизируем ущерб (посоветуем оптимальный образ действий, будем представлять ваши интересы в суде).
  4. Мы дадим верный прогноз относительно развития событий, даже если правоприменительная практика еще не сформирована.

Не может гарантировать никто

  1. Нельзя гарантировать, что прямо во время согласования не изменится законодательство.
  2. Нельзя гарантировать, что бюджет не увеличится, если из-за смены законов или по каким-то другим причинам понадобятся дополнительные работы.
  3. Невозможно гарантировать согласование морально устаревшего самостроя.

Что нужно знать о временных сооружениях

Временные объекты не вносят в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), на них не оформляется свидетельство о собственности.

Плюсы и минусы временных сооружений

Плюсы:
  • не нужно платить налог на имущество;
  • при правильно поставленной задаче (правильном ТЗ) временное сооружение существенно дешевле в проектировании, строительстве и обслуживании.
Минусы:
  • сооружение — временное, по окончании срока аренды все закончится;
  • не всякую хозяйственную деятельность можно вести во временном объекте (например, сложно получить разрешение на торговлю крепкими спиртными напитками).
Если нужно, мы в рамках анализа земельного участка поможем выбрать тип сооружения. Например, на небольшом участке одного из наших клиентов можно было, исходя из ПЗЗ, поставить крохотный капитальный объект или вчетверо большее временное сооружение.

Собственные и арендованные участки

Земельный участок может быть собственным или арендованным.

  • На участках в аренде нельзя строить капитальные объекты.
  • На собственном участке, наоборот, сложно согласовать временное сооружение — КГА склоняет оформлять любое строительство как капитальное.

Функциональное назначение участка

Функциональное назначение участка и объекта должно совпадать. Например, нельзя разместить автомойку на земле под жилое строительство.

Если функциональное назначение участка не соответствует назначению объекта, который вам нужен, — одно из них надо поменять.
Если изменить назначение участка невозможно — придется искать другой выход. Например, для шиномонтажа можно указать основным назначением — «офисные помещения», вспомогательным — «шиномонтаж».

Меняя функциональное назначение, проверьте:

  • Условия смены (например, участок с назначением «розничная торговля» или «общественное питание» должен выходить на улично-дорожную сеть).
  • Параметры застройки при новом функциональном назначении. Иначе после выполнения всех требования по количеству машиномест, зеленых насаждений и т.д. места на сам объект может и не остаться.
  • Если нужна дополнительная земля под благоустройство — не помешает ли этому новое функциональное назначение.
  • Можно будет ли вернуть прежнее функциональное назначение, если понадобится. Это зависит от того, к какой зоне относится ваш земельный участок на генеральном плане Санкт-Петербурга.

Парковка и благоустройство

Правила землепользования и застройки требуют предусмотреть парковочные места и озеленение. Нужно убедиться, что для этого достаточно места. Если на участке для этого слишком тесно, иногда можно арендовать у города прилегающую территорию под парковку и благоустройство.

Временные сооружения в охранных зонах

Объект должен соответствовать режиму использования земельного участка. В противном случае может оказаться, что согласовать объект на идеально подходящем для него участке невозможно — потому что участок находится в зоне регулирования застройки.

В приложениях к Закону № 820-7 есть карты охранных зон. Охранные зоны отмечены в системе РГИС, их также можно посмотреть на сайте КГА. Надежнее всего заказать справку о статусе земельного участка в КГИОП или через многофункциональный центр.
Возможные ограничения

  • Полный запрет на строительство.
  • Нужно разрешение от КГИОП (для этого придется провести историко-градостроительное исследование, подтверждающее регенерацию среды).
  • Можно строить, соблюдая особые требования (например, в ЗРЗ-1 временные сооружения должны быть меньше 40 м2).

Ресурсы

Вам нужно будет:

  1. написать заявление и получить ТУ на электричество, воду, слив и т.п. Лучше сделать это до того, как займетесь согласованием, и даже до того, как возьмете участок в аренду;
  2. разработать проект или хотя бы подсчитать приблизительно объемы ресурсов, которые будут необходимы;
  3. соотнести эти объемы с выданными ТУ.

К примеру, автомойка требует много воды и предполагает большой объем слива. А для склада необходимо электричество. Не всегда рядом есть коммуникации, к которым можно подключиться, — и не все они соответствуют предполагаемому объему потребления.

Подъезд к временному сооружению

Нужно предусмотреть заезд на участок и выезд с него. Это особенно актуально для автомоек и шиномонтажей. Подъезд нужно будет согласовать в ГИБДД — лучше заранее убедиться, что он не находится слишком близко к пешеходному переходу или, например, не выходит на полосу разгона.