Согласование склада

Согласуем склад на частной и арендованной земле

Проведем анализ земельного участка

Поставить склад можно не на каждом участке, поэтому мы начинаем с анализа участка, чтобы понять, возможно ли получить разрешение на строительство склада.

• Проверяем функциональное назначение земельного участка.
• Заказываем топосъемку.
• Проверяем, не затронет ли объект какие-либо сети.
• Выясняем, можно ли получить ТУ.
• Заказываем справку КГИОП для проверки на соответствие режиму использования земельного участка.
• Определяем максимальную площадь объекта согласно ПЗЗ и ЗРЗ.
• Уточняем, можно ли взять в аренду соседний участок для дополнительной парковки или озеленения.

Согласуем склад как временное сооружение

 Затем сделаем все возможное для согласования вашего сооружения.

• Сменим функциональное назначение земельного участка, если понадобится.
• Получим задание в КГА и разрешение в администрации.
• Разработаем проект устройства временного сооружения и согласуем его в КГА.
• Разработаем проекты электроснабжения и водоотведения в соответствии с ТУ и согласуем их с поставщиками.
• Согласуем благоустройство территории.
• Поможем с дополнительной арендой под благоустройство.

Согласуем склад как капитальное сооружение

• Получим градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) на размещение капитального объекта.
• Разработаем проект в соответствии с Постановлением № 87.
• Пройдем экспертизу проектной документации, если потребуется.
• Получим разрешение на строительство.
• Введем объект в эксплуатацию.

Цены и сроки

Цены

Смена функционального назначения земельного участка при необходимости — 50 000 ₽.

Получение исходно-разрешительной документации (ИРД): задание на разработку проекта и согласование — от 75 000 ₽.

Сроки

2 месяца для анализа земельного участка.

3 месяца на смену функционального назначения земельного участка, если необходимо.

От 3 месяцев на получение ИРД, разработку проекта и согласование, если не затронуты подземные коммуникации.

До года, если необходимо согласовать подземные коммуникации, благоустройство возле объекта и получить ТУ.

Как можно сэкономить?

Проектные работы могут показать, что не будет проблем с получением техусловий от поставщиков электричества, воды и канализации: Водоканала, Ленэнерго, Ростелекома и т. д. — и вы можете сделать это самостоятельно.

Для этого необходимо всё делать методично и по плану. 

1. Провести анализ с обязательными консультациями в КГА и районной администрации.
2. Определить наличие на участке подземных коммуникаций и возможность установки склада вне их охранных зон.
3. Определить возможность подключения объекта к сетям.
4. Определить внешний вид объекта, объемы, конструктивную схему, составить ТЗ.

Штрафы и другие последствия

Строительство без разрешения

Нецелевое использование участка

Что нужно знать о складе как о временном сооружении

Кто согласовывает

Проект склада предоставляется на согласование в КГА. Потребуется дополнительное согласование КГИОП, если склад расположен в охранной зоне.

При согласовании обязательны:

• проверка на наличие сохраняемых зеленых насаждений — согласование дает КБ;
• охранные зоны сетей — размещение согласовывают держатели соответствующих сетей.

Для согласования склада важно мнение районной администрации. Устройство склада будет невозможным, если участок под склад или соседние участки зарезервированы под адресную программу района.

Внешний вид склада

Склад относится к некапитальным нестационарным объектам, несмотря на возможно большой объем помещения. Поэтому архитектурное решение склада разрабатывается с учетом параметров, установленных для временных некапитальных объектов производственно-складского назначения: временный склад должен быть одноэтажным и такой конструкции, стоимость и сложность разборки и перемещения которой не соразмерны самому сооружению.

Обычная конструктивная схема таких зданий — каркасная. Конструкция устанавливается на существующий грунт, и земляные работы не производятся.

Важен внешний вид склада, он должен удовлетворять требованиям постановления № 40. Склад должен быть лаконичным, симметричным, эстетически выглядящим даже на территории промышленной зоны.

Плюсы и минусы временных сооружений

Временные объекты не вносят в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), на них не оформляется свидетельство о собственности.

Плюсы временных сооружений

• Не нужно платить налог на имущество.
• Временное сооружение существенно дешевле в проектировании, строительстве и обслуживании при правильно поставленной задаче (правильном ТЗ).

Минусы временных сооружений

• Срок действия всех разрешений закончится по окончании срока аренды.
• Размер временных сооружений ограничен необходимостью фундамента, опорных колон.

Функциональное назначение участка

Функциональное назначение участка и объекта должно совпадать: нельзя разместить склад на земле под жилое строительство.

Постройки складского назначения могут располагаться на земельных участках, предназначенных для застройки производственного и складского назначения. Поэтому главный анализ, который необходимо проводить до начала любых работ, — это соответствие земельного участка назначению, принятому в ПЗЗ или в ППТ.

Можно изменить функциональное назначение участка или назначение объекта, который вам нужен.

Меняя функциональное назначение, проверьте следующее.

• Условия смены (например, участок со складским назначением должен выходить на улично-дорожную сеть).
• Параметры застройки при новом функциональном назначении. После выполнения всех требования по количеству машиномест, зеленых насаждений и т. д. может не остаться пространства для самого объекта.
• Если нужна дополнительная земля под благоустройство — не помешает ли этому новое функциональное назначение.
• Можно ли вернуть прежнее функциональное назначение, если понадобится. Это зависит от того, к какой зоне относится земельный участок на генеральном плане Санкт-Петербурга.

Парковка и благоустройство

Правила землепользования и застройки требуют предусмотреть парковочные места и озеленение. Нужно убедиться, что для этого достаточно места. Если на участке для этого слишком тесно, иногда можно арендовать у города прилегающую территорию под парковку и благоустройство.

Склады в охранных зонах

Может оказаться невозможным согласовать склад на идеально подходящем для него участке, потому что он находится в зоне регулирования застройки.

В приложениях к Закону № 820-7 есть карты охранных зон. Охранные зоны отмечены в системе РГИС, их также можно посмотреть на сайте КГА. Надежнее всего заказать справку о статусе земельного участка в КГИОП или через многофункциональный центр.

Возможные ограничения:

• полный запрет на строительство;
• нужно разрешение от КГИОП (для этого придется провести историко-градостроительное исследование, подтверждающее регенерацию среды);
• можно строить, соблюдая особые требования, например: в ЗРЗ-1 площадь временных сооружений не должна превышать 40 м².

Технические условия

Вам понадобится следующее.

1. Написать заявление и получить ТУ на электричество, воду, слив и т. п. Сделайте это до начала согласования и даже до того, как возьмете участок в аренду.
2. Разработать проект или приблизительно подсчитать объемы ресурсов, которые будут необходимы.
3. Соотнести объемы потребления с выданными ТУ.
4. Сопоставить площадь земельного участка с площадью застройки и с нормами действующего ПЗЗ.

Склад требует электроснабжения. Не всегда рядом есть коммуникации, к которым можно подключиться, — и не все они соответствуют предполагаемому объему потребления.

Подъезд к складу

Необходимо предусмотреть заезд на участок со складом и выезд с него. Подъезд к складу необходимо согласовать в ГИБДД — рекомендуем заранее убедиться, что подъезд не находится слишком близко к пешеходному переходу или, например, не выходит на полосу разгона.