Согласуем павильон или киоск для любой сферы бизнеса
- Мелкорозничной торговли.
- Кофе, выпечка.
- Мелкий ремонт.
- Газетные киоски.
- Шиномонтаж и автомойки.
Проведем анализ земельного участка
На некоторых земельных участках, даже находящихся в частной собственности, невозможно согласовать торговый павильон или киоск. Например, в согласующих органах уже есть утвержденный проект строительства на соседнем участке, в таком случае даже правомерно купленный вами участок может оказаться непригодным для устройства павильона. Поэтому мы всегда начинаем с анализа.
- Проверяем функциональное назначение земельного участка.
- Заказываем топосъемку.
- Проверяем, не затронет ли объект какие-либо сети.
- Определяем возможность получения ТУ.
- Заказываем справку КГИОП для проверки на соответствие режиму использования земельного участка.
- Уточняем, можно ли взять в аренду соседний участок для дополнительной парковки или озеленения.
Согласуем павильон на частной земле или на городском участке
Сделаем все возможное, чтобы согласовать ваше сооружение.
- Сменим функциональное назначение земельного участка, если это понадобится.
- Включим в схему НТО и заключим договор КИО на городской участок.
- Разработаем лист согласования или проект благоустройства в зависимости от того, чья земля.
- Получим задание в КГА и разрешение в администрации.
- Согласуем в КГА и в КГИОП, если павильон находится в охранной зоне.
- Разработаем проекты электроснабжения и водоотведения в соответствии с ТУ и согласуем их с поставщиками.
- Согласуем благоустройство территории.
- Поможем с дополнительной арендой под благоустройство.
Цены и сроки
2 месяца занимает анализ земельного участка.
Смена функционального назначения земельного участка, если потребуется, — 50 000 ₽. Срок — 3 месяца.
Павильон на городском участке — от 25 000 ₽. Срок — 1,5 месяца.
Павильон на участке в частной собственности — от 175 000 ₽. Срок — от 3 месяцев.
Дополнительное согласование с КГИОП, если участок находится в охранной зоне, — 75 000 ₽. Cрок увеличится до 3 месяцев.
Как можно сэкономить?
Единственный способ сэкономить — делать все методично и по плану: на первом этапе провести анализ по земельному участку, выявить возможные риски.
Что нужно знать о павильонах
Участки под павильоны
Павильоны и киоски могут располагаться на частной земле (собственной или арендованной) или на городских участках (схема НТО). От этого будет зависеть порядок согласования.
Частная земля
Павильоны на частной земле согласовываются через проект благоустройства территории.
Проект благоустройства — это объемный документ, в составе которого проводится ландшафтный анализ, определяются:
- состояние объекта благоустройства, существовавшего до проектирования;
- цели и задачи планируемого благоустройства;
- решения по вопросу погрузки-разгрузки товаров;
- обосновывается возможность размещения павильона с учетом обеспеченности объектов капитального строительства: минимальное количество машиномест, веломест и озеленения.
Городские участки в схеме НТО
Для арендаторов участков, находящихся в собственности Санкт-Петербурга (на участках НТО), действует другой порядок: разработка листа согласования.
Лист согласования — это небольшой упрощенный проект, согласование которого проводится в укороченные сроки. В составе листа согласования не проводится ландшафтный анализ, не исследуются окружающие объекты и не высчитывается их обеспеченность необходимой инфраструктурой.
С чем связана такая кажущаяся несправедливость?
Дело в том, что перед непосредственно утверждением листа согласования в КГА проводится большая предварительная работа по включению земельного участка, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, в схему нестационарных торговых объектов (НТО). И именно на этой стадии участок проверяется на соответствие всем нормам. Например, если ширина тротуара не позволяет поставить на нем павильон (он будет мешать проходу пешеходов на оживленной улице), участок просто не включат в схему НТО и разместить на нем павильон будет невозможно. Именно эти вопросы дополнительно освещаются и согласовываются в составе проекта благоустройства. И мы поможем решить их наиболее оптимальным и выгодным для собственника образом. Но даже если павильон планируется размещать на земле, принадлежащей городу, нужно обратить внимание, что не каждый павильон возможно включить в схему НТО. Например, павильон автомойки в любом случае придется согласовывать через проект.
Внешний вид
По правилам благоустройства Санкт-Петербурга павильон не может быть двухэтажным. Максимальная высота павильона:
- 4 м для будки охраны;
- 6 м для павильонов;
- 3,44 м для киоска общественного питания или печати в форме восьмиугольника и 3,735 м в форме квадрата.
Для увеличения внутреннего пространства можно использовать встроенные антресоли, организованные по принципу «второй свет».
Павильон как временное сооружение
Нестационарные некапитальные объекты не вносят в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), на них не оформляется свидетельство о собственности.
Плюсы и минусы временных сооружений
Плюсы
- Не нужно платить налог на имущество.
- Временное сооружение существенно дешевле в проектировании, строительстве и обслуживании при правильно поставленной задаче (правильном ТЗ).
Минусы
- Срок действия всех разрешений закончится по окончании срока аренды.
- Не всякую хозяйственную деятельность можно вести во временном объекте: можно получить разрешение на торговлю слабоалкогольными напитками, но невозможно получить разрешение на торговлю крепкими спиртными напитками.
Мы поможем выбрать тип помещения в рамках анализа земельного участка. Например, исходя из ПЗЗ, на небольшом участке одного из наших клиентов можно было поставить крохотный капитальный объект или вчетверо большее временное сооружение.
Функциональное назначение участка
Функциональное назначение участка и объекта должно совпадать: нельзя размещать торговый павильон на земле под жилое строительство. Можно изменить функциональное назначение участка или назначение объекта, который вам нужен. Если изменить назначение участка невозможно — придется искать другой выход.
Изменяя функциональное назначение, проверьте следующее.
- Условия смены: участок с назначением «розничная торговля» или «общественное питание» должен выходить на улично-дорожную сеть.
- Параметры застройки при новом функциональном назначении. Иначе после выполнения всех требования по количеству машиномест, зеленых насаждений и т. д. места на сам объект может и не остаться.
- Если нужна дополнительная земля под благоустройство — не помешает ли этому новое функциональное назначение.
- Можно ли вернуть прежнее функциональное назначение, если понадобится. Это зависит от того, к какой зоне относится земельный участок на генеральном плане Санкт-Петербурга.
Парковка и благоустройство
Правила землепользования и застройки требуют предусмотреть парковочные места и озеленение. Необходимо убедиться, что для этого достаточно места. Не каждый павильон изменяет соотношение зелени или парковочных мест в квартале. Для листов согласования не требуется расчет по парковкам и озеленению. Также расчет можно не проводить для проектов благоустройства, когда принятые решения не влияют на количество машиномест, велопарковок и объем озеленения.
Павильоны в охранных зонах
Объект должен соответствовать режиму использования земельного участка. В противном случае может оказаться, что согласовать объект на идеально подходящем для него участке невозможно, потому что участок находится в зоне регулирования застройки. В приложениях к Закону № 820-7 есть карты охранных зон. Охранные зоны отмечены в системе РГИС, их также можно посмотреть на сайте КГА. Надежнее всего заказать справку о статусе земельного участка в КГИОП или через многофункциональный центр.
Возможные ограничения:
- Полный запрет на строительство.
- Необходимо разрешение от КГИОП — потребуется провести историко-градостроительное исследование, подтверждающее регенерацию среды.
- Можно строить, соблюдая особые требования. Например, в ЗРЗ-1 временные сооружения должны быть меньше 40 м².
Ресурсы и коммуникации
В зависимости от деятельности торговым павильонам необходимы электричество и другие коммуникации, поэтому вам понадобится следующее.
- Написать заявление и получить ТУ на электричество, если потребуется водоснабжение, водоотведение и т. п. Рекомендуем сделать это до начала согласования и даже до того, как возьмете участок в аренду.
- Разработать проект или приблизительно подсчитать объемы ресурсов, которые будут необходимы.
- Соотнести объемы потребления с выданными ТУ.
Как рассчитать необходимые объемы потребления
Для павильона необходимо как минимум электричество. Заранее рассчитайте, какая потребляемая мощность вам потребуется. Не всегда рядом с объектом есть коммуникации, к которым можно подключиться, и не все они соответствуют предполагаемому объему потребления. Если вы предполагаете отапливать павильон, понадобится минимум 15 кВт электричества — не получится подвести к павильону центральное отопление и установить обогревательный котел. Чаще всего павильоны в Санкт-Петербурге обогревают теплыми полами и настенными конвекторами мощностью 2,4...3 кВт.
Подъезд к павильону
Необходимо предусмотреть заезд на участок и выезд с него и согласовать в ГИБДД. Особенно актуально для павильонов автомоек и шиномонтажей. Рекомендуем заранее убедиться, что заезд не находится слишком близко к пешеходному переходу или не выходит на полосу разгона.
Исходно-разрешительная документация для согласования павильонов и киосков
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (Свидетельство собственности, выписка ЕГРН, Договор аренды, Договор аренды КИО)
- Задание на разработку проекта благоустройства павильона КГА
- Топографическая съемка земельного участка в масштабе 1:500
- Проект благоустройства земельного участка (состав согласно Постановлению правительства СПб № 961)
- Доверенность на сотрудников «Проект 1» (по образцу)
Возможные причины отказов в разрешении на павильоны и киоски
- Нарушение архитектурного облика СПб – если будет отказ, то наверняка, в нем встретится данная формулировка. Скорее всего это означает, что необходимо внести изменения во внешний вид павильона: основной цвет, конфигурация крыши, колер оконных/дверных заполнений – вся концепция должна гармонично вписываться в сложившуюся окружающую застройку, а также в стилистике существующих объектов, расположенных на земельном участке. Также павильон должен иметь современный вид, с большим количеством окон/витрин. Ориентироваться можно на Постановление № 40, где приведен типовой внешний вид павильонов.
- Размещаемые объекты должны соответствовать статусу некапитальных строений и сооружений, которые не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений. Следовательно, не допускается использование строительных блоков и плит, монолитного бетона, железобетона
- Проектирование должно вестись в увязке с существующей планировкой прилегающих территорий. Например, выход из павильона, подъезд к павильону (погрузка/разгрузка товаров) не могут осуществляться на газон или соседний чужой участок; обеспечение безопасного подхода к павильону (как минимум, не на проезжую часть или парковку);
- Нарушения в наименовании типов павильонов (строго согласно Постановлению 961), нормативной площади, высоте (также не допускаются двухэтажные строения)
- Нет обоснования соблюдения норм обеспеченности парковочными, вело- местами и озеленения (нормативы зависят от ВРИ участка).
- Не указаны меры для обеспечения доступности зданий и сооружений для маломобильных групп населения.
Заказчик владеет фито-баром, который находится на территории пансионата в Сестрорецке, на берегу финского залива. Павильон фитобара был расположен в этом месте уже более десяти лет, владелец регулярно принимает участие в благоустройстве прибрежной полосы и окружающей территории. Однако, в прошлом году от местных жителей в администрацию начали поступать жалобы на все постройки, находящиеся на берегу. Заказчик был вызван в администрацию и получил указания узаконить свой павильон и предоставить соответствующие документы. Либо снести постройку. Тогда он в срочном порядке обратился к нам за согласованием
Мы проанализировали ситуацию, и выяснили, что, несмотря на то, что это территория парка и санатория, запретов на размещение на ней нестационарных объектов нет. Заказчику было предложено разработать и согласовать проект благоустройства территории в части размещения временного сооружения. На что и был заключен договор. В проекте необходимо было предусмотреть размещение деревянного здания павильона коричневого и белого цветов, двух террас, пандуса для маломобильных групп населения и решить вопросы с доставкой продуктов в павильон и с утилизацией мусора.
Мы приступили к работе, и перед нами встал ряд серьезных задач:
Срок: 5 месяцев
Рекомендации:
Даже самые безобидные действия нередко вызывают негативную реакцию и жалобы населения, поэтому нужно придерживаться действующих рамок закона при организации любой деятельности. Это нередко бывает очень сложный и трудоемкий процесс, но грамотные специалисты помогут не только справиться с этой задачей, но и обнаружат неожиданные ошибки в документах, сделанные другими организациями, и успешно их исправят.