Кросс по инстанциям. У кого получать согласование на перепланировку нежилого помещения?

перепланировка

Часть 1.

Начинать переустройство и перепланировку нежилого помещения нужно со сбора всех необходимых материалов, разработки проектной документации и согласования ее в соответствующих инстанциях.

Так, если ваше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД), то перед подачей Проекта перепланировки нежилого помещения на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК), необходимо получить ряд сопутствующих документов в нескольких инстанциях:

  • Виза пожарных (ОГПН);
  • Заключение СЭС;
  • Если затрагиваются капитальные стены, нужно Заключение независимой экспертизы, согласие УК и (возможно) Решение собрания собственников.

И вот, наконец, – МВК. Туда-то и надо подать: 1) сам Проект, 2) документы на помещение (договор купли-продажи, планы поэтажные, актуальную выписку из ЕГРН, технический паспорт и др.), 3) согласования от всех инстанций.

МВК – это комиссия, в ней состоят различные специалисты, которые рассматривают документы и в итоге подписывают решение. Каждый район сам формирует состав комиссии. Там есть очевидные люди — представители ГУЖА, МЧС и ПИБ. Есть неизменно присутствующие персоны — секретарь и председатель (один из замов района). А дальше зависит от района: например, в Центральном районе есть представитель СЭС, а в Московском — нет. Представитель отдела соц. защиты следит за соблюдением требований по маломобильным группам населения. Эксперт по конструктиву изучает расчеты и обследования.

В комиссии может присутствовать и сам собственник или его представитель по доверенности. Тут как в институте: если Проект сделан профессионально и четко, зачет поставят автоматом (в этом случае можно просто подать документы в МФЦ или МВК). Если же Проект слабый, ходи или не ходи, толку не будет: комиссия безжалостна к двоечникам, узаконить перепланировку нежилого помещения не получится. Для присутствия на комиссии нужно заранее подать соответствующее заявление в районную администрацию.

Решение о согласовании Проекта в МВК не будет означать, что перепланировка окончательно согласована, но с этого момента на выполнение ремонта отводится год. Если вы не успели уложиться в этот срок, настоятельно советую продлить решение МВК. В противном случае ведение работ по Проекту будет считаться незаконным.

Часть 2.

Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.

Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:

  1. Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
  2. Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
  3. Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
  4. Организовать выезд МВК на объект для приемки.
  5. В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
  6. Подать в МВК на согласование.

В результате ремонтных работ в помещении могут появиться такие изменения, сведения о которых обязательно нужно внести в ЕГРН.

После того, как ремонтные работы завершены, вместе с Актом ввода необходимо предоставить технический план и Декларацию объекта в Росреестр. Росреестр в течение 5 рабочих дней (7 рабочих дней, если соответствующее заявление представлено в МФЦ) вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости. По результатам осуществления учетных действий заявителю направляется актуальная Выписка из ЕГРН.

Намного проще в вопросе перепланировок обстоят дела у собственников нежилых помещений в отдельно стоящих зданиях. Им не потребуется согласование проекта в МВК! Проект перепланировки нежилого помещения разрабатывается в том же порядке, соблюдая все нормы и правила, но при этом никаких согласований не нужно. По завершении работ по перепланировке, готовится Акт рабочей комиссии (подписывается ответственными за разработку проектной документации и строительными организациями). Единственный поход в государственные инстанции понадобится для подачи документов на внесение изменений в ЕГРН.

Однако, следует помнить, что, если в рамках перепланировки затрагиваются какие-либо работы на фасадах здания (обустройство доп. входов, окон и пр.), в этом случае вы вступаете на территорию Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Для таких работ потребуется Проект благоустройства фасадов, а это уже совсем другая история.

Кто согласовывает перепланировки в помещениях ОКН?

Если речь идет о перепланировке в нежилом помещении, расположенном в МКД, да еще и в здании-памятнике архитектуры, нужен особый набор согласований. Решения МВК без согласования КГИОП не получить. Перепланировки помещений в зданиях ОКН согласовываются с КГИОП, а государственную историко-культурную экспертизу проводят эксперты, аккредитованные Министерством культуры РФ. Кроме того, нужны согласования с межведомственной комиссией, СС, ОГПН, управляющей компанией, Жилкомсервисом и организациями, которые отвечают за техническое решение.

В первую очередь необходимо подать заявления на выдачу Задания на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению объекта культурного наследия в КГИОП. Только после проведения всех необходимых обследований и изысканий можно будет приступать к разработке Проекта. Параллельно с разработкой Проекта запускаются работы по проведению государственной историко-культурной экспертизы.

Только после этих работ возможно приступить к первому этапу — согласованию в КГИОП!

Также, в зависимости от вида работ на объекте, может возникнуть необходимость в согласовании Проекта в ряде инстанций:

  • СЭС (например, если переносятся санузлы и т.д.)
  • МЧС (демонтаж дверного проема, изменение конфигурации пространства помещения и т.д.)
  • УК (изменение разводки инженерных сетей и т.д.).

После долгой и трудоемкой работы, мы наконец подходим ко второму этапу — согласованию в МВК.

Сам процесс согласования проектной документации на перепланировку объекта культурного наследия в МВК не отличается от процесса, описанного в предыдущих постах, кроме того, что к пакету подаваемых документов обязательно нужно приложить согласование КГИОПа.

Однако, этап получения Акта в МВК не всегда является совершенно обязательными. Так как речь о памятниках, то КГИОП обойти совсем никак нельзя, но при определенных условиях от получения Акта в МВК (и сопутствующих ему инстанциях) можно отказаться, не прослыв при этом правонарушителем. Подписание акта в МВК необходимо для внесения согласованных изменений в Росреестр, только это позволит в дальнейшем не иметь проблем с проверяющими органами или в случае купли-продажи объекта недвижимости.

Но возможна ситуация, когда коммерческое помещение периодически переходит из рук в руки, от одного арендатора к другому, когда каждый новый арендатор запускает свой Проект перепланировки и адаптирует помещение под свои нужды. Например, устанавливаются/демонтируются перегородки, меняются разводки инженерных сетей, осуществляется косметический ремонт. (главное правило: бережно относиться к предметам охраны!). В таком случае от последней точки в МВК можно отказаться. Просто потому что согласование в МВК — процесс длительный, и за это время Проект на согласовании перестанет быть актуальным. Главное находиться на территории закона! Быть все время в состоянии войны - всегда с действующем разрешением на производство КГИОП и согласованным проектом МВК и в состоянии внесения изменения в проектные решения. И тогда штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения Вам не грозит.

Помним, что после согласования проекта можно приступать к самим работам, но перед этим требуется получение Разрешения на производство работ от КГИОП.

Для нежилых помещений расположенных не в МКД можно уже после получения Разрешения КГИОП начинать ремонтно-строительные работы.

Перепланировка нежилого помещения в МКД

Регламент согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме прописан в Административном регламенте по предоставлению государственной услуги по согласованию перепланировки, утвержденном распоряжением Жилищного комитета 12 августа 2021 №735. Перепланировка нежилого помещения может включать в себя изменения положения и характеристик стен и перегородок (изменение планировки), а также возможное изменение функционального назначения его отдельно взятых частей, существующих изначально или образованных в процессе перепланировки. Как правило, это обосновано требованиями технологических процессов, протекающих в нежилом помещении конкретно взятого типа. Понятно, что для ресторана, клиники, магазина или салона красоты потребуются разное количество и «качество» помещений.

Согласовать перепланировку в МКД значительно сложнее и ресурсозатратнее, чем в нежилом здании. В случае соседства помещения с жилыми квартирами, вам потребуется получить согласование от Межведомственной комиссии (МВК). А также готовьтесь к общему собранию собственников (в случае изменений в капитальных стенах и/или в фасаде).

Для согласования Проекта перепланировки в МВК будут нужны полные спецификации по оборудованию водоснабжения и канализации, вентиляции, электроснабжения и электроосвещения со всеми сопутствующими расчетами по мощности электрооборудования, водопотребления, кратности воздухообмена и др.

А теперь разложим все по полочкам. То есть по пунктам :)

  1. Состав работ для согласования перепланировки нежилого помещения в МКД заключается в разработке Проекта перепланировки (состав Проекта регламентирован законом (Распоряжение от 12 августа 2021 года N 735-р “Об утверждении Административного регламента администрации района Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме в Санкт-Петербурге”).
  2. Далее разработанный согласно Распоряжению Проект согласовывается по инстанциям:
    • если затрагиваем фасад, дополнительно требуется согласование Проекта благоустройства в КГА;
    • если здание имеет статус памятника, то необходимо согласование трехтомного Проекта в КГИОП, включая всю процедуру согласования в КГИОП (последовательно: получение Задания, разработку и согласование Проекта, получение Разрешения на производство работ, согласование Научного отчета в составе всего пакета отчетной документации выполненных СМР, подписание Акта приемки КГИОП);
    • если затрагиваем капитальные стены и/или фасад, являющиеся общедомовым имуществом, то необходим Протокол общего собрания собственников;
    • пожарный надзор;
    • Управляющая компания;
    • СЭС.

После получения согласований во все этих инстанциях, Проект подается на согласование в Межведомственную комиссию (МВК). После получения согласования Проекта в МВК можно приступать к строительно-монтажным работам (СМР).

Завершающий этап согласования перепланировки в МКД — акт приемки МВК. Приемка СМР заключается в выходе на объект проверяющей комиссии в составе: районных исполнителей МВК, представителей УК, ответственных со стороны строителей, проектировщиков, технического надзора. Задача комиссии — проверить работы на соответствие с ранее согласованным Проектом. Однако, в каждом районе есть свои особенности: на тот или иной раздел Проекта обращают особое внимание.

Перепланировка нежилого помещения в отдельно стоящем здании

Что касается перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании, что здесь на сегодняшний день регламентов согласования нет. Как нет и специального органа, занимающегося этими процедурами. Более того, не существует и никакой специальной бумаги-документа, подтверждающего законность вашей перепланировки (что логично: кто ж ее выдаст).

Но согласование все равно необходимо, и вот как оно делается.

При перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании Проект разрабатывается исходя из задачи и потребностей заказчика. Ни детальность разработки проекта, ни его состав при этом законодательством не регламентированы. В инстанции из данного проекта поступает только план, отражающий разницу между планом ПИБ или ЕГРН и планируемой перепланировкой. Далее этот план включается в тех.план для внесения изменений в ЕГРН.

На данный момент сложилась практика согласования, которая позволяет вводить здания в эксплуатацию через Акт рабочей комиссии с последующим внесением изменений в ЕГРН на основании этого Акта. При этом Акт рабочей комиссии не предполагает проверок и участия каких-либо сторонних инстанций. Рабочие комиссии назначаются решением (приказом, постановлением и др.) организации-заказчика (застройщика). Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий определяется заказчиком (застройщиком) по согласованию с генподрядчиком.

В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика (застройщика): председатель комиссии, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика. При приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения в состав рабочих комиссий включаются архитекторы-авторы проектов.

То есть все работы по перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании — это договоренности между заказчиком и нанятыми им же подрядчиками, но ответственность за дальнейшую эксплуатацию при этом полностью ложится на плечи участников данного процесса. Подписи в акте участников рабочей комиссии подтверждают намерение нести ответственность за любые возможные негативные последствия в ходе эксплуатации здания. Хлопот меньше, а ответственности больше.

Кроме того, отсутствие проверок на стадии проектирования и введения объекта в эксплуатацию не означает отсутствие проверок в процессе эксплуатации. При этом выявленные нарушения могут повлечь за собой значительную перестройку объекта и, как следствие, большие финансовые издержки.

Подпишитесь на нашу рассылку


Общество с ограниченной ответственностью «Проект 1» 191023, г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 59, оф. 427 +7 (812) 425-39-88 Логотип сайта