В начале апреля мы узнали, что Дом кино выселяют из здания на Караванной улице по решению суда из-за несогласованной перепланировки. Позже стало известно, что выселять не будут, но этот случай — повод задуматься о последствиях несогласованной перепланировки арендаторам и владельцам помещений в Санкт-Петербурге.

«Проект 1» советует что делать с перепланировкой.

Почему кого-то проверяют

Часто это эффективный способ давления на арендатора. В нашей практике были случаи, когда собственник помещения организовывал проверку, устав ждать ренту. Когда у арендаторов не возникает проблем с перепланировкой, находят неуплату за электричество или проводят проверку на пожарную безопасность.

Собственник помещения на Караванной — Комитет имущественных отношений (КИО). Мы не знаем что произошло между КИО и Домом кино, но незаконная перепланировка — отличный повод расторгнуть договор.

Как защитить себя от проверок или не сделать еще хуже

Защитить себя от проверок не получится — соседи, с которыми вы не поделили парковку или конкуренты могут написать жалобу о том, что у вас может быть незаконная перепланировка. Можно только вовремя проанализировать ситуацию и понять масштаб проблемы.

Как правильно действовать, когда проверка уже пришла

Проверка неприятна и люди часто ведут себя неправильно: не знают какие документы показывать, не понимают какие планы есть у них на руках. При проверке не следует паниковать,

1. Иногда выявление нарушения само по себе некорректно, проверяющий орган может ссылаться на планы 1812 года.
2. Найти актуальные планы и исходную точку, от которой нужно отталкиваться. Возможно, перепланировка сделанная до вас и считающаяся законной на самом деле не была согласована.
3. Не давать себя в обиду. Если начались проблемы, фиксировать факты и проводить независимые экспертизы.
4. Если дойдет до суда, необходимо просить узаконить по факту и оперативно подавать встречные иски на признание перепланировки не оказывающей негативного воздействия на имущество и жизнь граждан.

Чего не стоит делать

При выявлении нарушения собственник решает быстро все привести к изначальному состоянию, по собственному мнению, делая еще хуже, поскольку работы по приведению в первоначальное состояние тоже требуют разрешения.

Многие думают, что перепланировка дело житейское и решиться все как-нибудь. Если спросить арендодателя можно ли сделать перепланировку сделать и он официально или неофициально ответит следующее:

1. Я не против, только ты согласуй потом.
2. Сделай, но узаконь или верни как было.
3. Все изменения должны быть согласованы в установленном порядке.

В первых двух случаях проблемы гарантированы, поскольку производство работ без согласования запрещаются, а приведение в изначальное состояние без документации также запрещено.

Если не сносить капитальные стены — согласовывать необязательно?

Низкая юридическая грамотность, у нас до сих пор в массах ходит такое понятие «если я не сношу капитальные стены, сам на глаз решаю какие капитальные, а какие нет, то и проблем не возникнет — это не перепланировка, согласовывать это необязательно».

Стоит ли вообще переживать о перепланировке

Любая несогласованная перепланировка — это бомба замедленного действия, когда-нибудь рванет. Урон зависит от обстоятельств, в которых это происходит. Что точно нужно понимать:

— для объектов культурного наследия штраф начинается от 300 000 ₽;
— если потечет труба, даже не по вашей вине, отвечать вам — все спишут на незаконную перепланировку. Соседи, с которыми вы не поделили парковочное место, будут писать и это стопроцентные проблемы.
— если у вас ипотечная квартира, вы захотели снизить ставку по кредиту и перекредитоваться, то при выходе оценщика будут проблемы, вплоть до отказа залога.
— если у вас магазин, офис, кафе, стоматология любой объект, который расположен в многоквартирном доме, действенный способ вас закрыть или оказать иное давление — написать жалобу, что у вас может быть незаконная перепланировка.

 В зависимости от района города и типа здания, можно рассчитать риски и понять можно ли отложить согласование перепланировки или надо начинать немедленно.

2. Силы детонации и виды

— если все стены снесли без разбора, надо сделать техническое обследование и понять была ли стена капитальной и конструктивное решение, возможно, снеся стены, вы сделали помещение аварийным и надо срочно усилить;
— если в ходе ремонта пошли трещины — по мнению соседей — необходимо провести обследование, фиксировать, ставить маячки, поскольку впоследствии это будет единственная зацепка, что не по вашей вине произошло разрушение или просто трещина у соседа;
— если перепланировка не затрагивала конструктива, все не так страшно, надо оценить реальность принципиального согласования такого планировочного решения.

3. Кто и в каком году сделал перепланировку не имеет значения. У кого помещение в аренде или в собственности, тот и отвечает.